容積率を創造での不動産錬金術




容積率を創造しカネに変える官民連携での不動産錬金術



2013年7月1日 第935号

「骨太の方針」が決定されアベノミクス第三の矢が注目です。「PPPを活用した高速道路の大規模改修方策の導入について検討を進める」とあります。
PPPとはPublic Private Partnership。行政と民間がパートナー事業を行う「官民連携」です。「官民連携」にもカネが要ります。錬金術が必要です。
最近心配されている中国の不動産バブルは、地方政府が土地を住民から安く取り上げ、土地を取り纏めてデベに売却するという錬金術も原因のようです。
日本ではそれよりも少し上品な不動産錬金術が始まります。
キーワードは「容積率」です。また「空中権」とも言われます。

容積率の錬金術


東京駅の駅舎の余剰容積率が近隣ビルに500億円で売却され、その資金で駅舎大改修をしたのは有名です。駅前のJPタワーは本来30階建てのところ容積率を買って38階建てになりました。
つまり余剰容積率は売れるのです。ただし東京駅は錬金術でなく、単に未利用財産(余剰容積率)を換金処分しただけです。
三菱UFJ信託銀行本店ビルは容積率1235%で2003年に竣工です。ところが2004年に基準容積率が1300%に引き上げられ、気が付けば余剰容積率65%です。
この余剰容積率を隣接する再開発ビルに7億円で売りました。降って涌いた7億円錬金術です。
東京駅正面の人気スポット丸ビル隣接に三菱商事ビルがあります。建て替えに際し容積率300%割増を受けました。容積率が湧いて出ました。しかし三菱商事ビルへのこの割増分は三菱地所の丸ビルに使われました。
移転した容積率に値段が付いてお金が動けば錬金術です。
割増容積率は誰のものになり、ビル間移転に対価はあったのか。不動産錬金術となったのか。
容積率移転には特定街区・総合的設計・特例容積率・連担建築物設計制度等適用が必要です。

官民提携の元手捻出錬金術


空想ですが、日比谷公園(第1種住居地域・容積率300%)を現況そのままで余剰容積率を三菱地所に売却しましょう。三菱地所は容積率を近隣再開発に使い、東京都はその資金で老朽化した日比谷公会堂を大改装できます。
ロサンゼルス市は図書館を改装しようにも資金不足、市中心部の公園敷地の余剰容積率を売却し、その資金で図書館を大改装したという実例があります。
(なお日比谷公園地下には戦前からの軍の巨大地下施設が地下幾層にも広がっているという都市伝説があります。だとすればすでに容積率オーバーで既存不適格かもしれませんが…。)
東京都水道局は、都心部の給水所の未利用容積率を隣接の24階建てビル(森ビルのオランダヒルズ)に移し、資金支出なしで一定の床面積を取得しました。公園も似たようなものです。

骨太方針はPPP活用道路改修


東京駅近く首都高速は築地川を干拓し川底に道路築造したものです。掘割になっています。
ここにフタをして地盤を造ります。その面積は東京ドーム1個分以上6ヘクタール。地盤になれば容積率が付けられます。近隣の指定容積率は600%です。
「土地」を創りだすことで「容積率」を創造し、その「容積率」をカネに変える不動産錬金術。道路大規模改修資金を創ります。近隣ビル事業者は「格安なら…購入を検討してもいい」「関心は否定しない」
(日経2013.6.6.)
いきなり聞くと荒唐無稽に思える案でも、過去の実例を見るとなんとなく納得できます。
ただし東京駅等の容積率売買の対価は、推測で未確認ですが、意外に安いようです。坪あたりの容積率100%で100万円にも満たないのではないでしょうか。改修資金に足りるのでしょうか。
日本橋の目障りな首都高地下化のための日本橋川のオープンスペースの容積率利用案が報道されたことが過去にあります。
それができれば隅田川や多摩川の土手だって。霊園はまさかでも、庭園やオリンピック競技場を錬金術師が闊歩しそうです。


容積率割増と容積率売買と借地権設定売買とバーター取引 2002年10月21日 第420号



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