消費税税率引き上げ




消費税税率引き上げ・税込賃料の扱い・1年分賃料前払い



2013年9月9日 第944号

消費税は2014年4月に5%から8%に引き上げです。ビルや店舗家賃を考えましょう。
「賃料月額100,000円(税込)」との賃貸借契約はどうなるか。
現在は税抜き賃料95,239円と消費税4,761円(=95,239円×5%)との合計で100,000円です。
税率8%になると、賃料92,593円と消費税7,407円(=92,593円×8%)との合計で100,000円に変わります。このままだと賃料そのものは値下げになります。

賃料月額105,000円(税込)の契約はどうなるのでしょうか。
賃料100,000円と消費税5,000円(=105,000円×5%)です。
税込108,000円(税込)に改定できず、このまま「月額105,000円(税込)」だったなら賃料97,223円と消費税7,777円(=97,223円×8%)との合計で105,000円に変わります。
つまり税込賃料の契約は、そのままでは値下がりになります。

経過措置で消費税5%のまま


税込賃料でも、経過措置により、4月以降も消費税5%で続けられれば値下げになりません。
2013年9月中に、一定期間は賃料変更ができない(賃料固定)契約に変更します。その期間内は経過措置により5%になります。
「期間10年・賃料固定・賃料月額100,000円(税込)又は105,0
00円(税込)」とすれば10年間は消費税率5%のまま。つまり賃料の値下げにはなりません。

税率引き上げ後も、貸主は税務署に堂々5%で消費税申告し、一方賃借人が消費税申告で控除する仮払い消費税は5%です。
「期間3年・賃料固定・3年毎の自動継続更新」は引き上げ後最初の更新までに限り5%です。

消費税改正時の新税率条項


「期間10年・賃料固定・賃料月額100,000円(消費税5%別途・消費税率の改正があったときは改正後の税率による)」
消費税率についてこのように丁寧な記載の契約はどうなるか。
まず常識。貸主借主での約束ですから5%を8%にし、108,000円にするのが世の中の常識です。
8%にすればそれはそれで問題ありません(通達にそう明記されています。経過通達17注書)。
しかしこの契約は賃料変更ができない契約に該当しますから、経過措置により10年間は5%のままの賃貸借契約なのです。
「消費税率の改正があったときは改正後の税率」とあっても、賃料そのものは固定であり変更できない契約なら、5%経過措置の対象となってしまうのです。
改正があったときの記載は無視されて、貸主借主で5%を続けるのが税務の本来の扱いです。
だからこそ前述のように通達で「常識に従い8%に上げてもOKです」と明記したのです。

経過措置の対象になると


税率5%の経過措置に該当すると税法上では「5%を選べる」のでなく「5%にせよ」です。
ただしお互いの合意で8%に変更すれば、対価を変更したこととされ折角の5%経過措置がアウトになり、8%原則に戻ります。結果として8%の原則になるから8%で問題なし。つまり「8%も選べる」のと同じです。

5%で済むのに、わざわざ自ら8%にすることにまで、国はトヤカク言いたくないのでしょう。
なお経過措置で5%となれば、貸主は借主にそのことを書面で通知しないといけません (請求書へ付記でもOK)。
通知等に無頓着な個人オーナー等には、賃借人から「通知を下さい」とお願いし、消費税を明確にしましょう。
通知漏れへの罰則はなく、通知なしでも経過措置は有効です

家賃を1年分前払すると


節税のため保険料を期末にあわてて1年分前払いすることは多いはず。家賃も同じ扱いです。
経過措置適用のない賃貸借契約でも、消費税率引き上げ前に最長1年分賃料を一括支払えば全額をその支払時の経費にすることが可能です(法人税での短期前払費用に該当する場合)。
この一括1年分賃料に税率8%となる4月以降分が含まれていても全て消費税5%でかまいません。(異なる処理もあります。)



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