任意売却最終処理




破綻した会社の社長の抵当権付自宅を守るための手順



2013年11月4日 第951号

中小企業の社長でも「自宅担保は当たり前」とは思わない事です。銀行はプロパー融資でも返済能力第一です。問題なければ是非貸したいのです。「自宅担保は嫁さん断固拒否で…」と粘り強く条件交渉します。無担保なら、いざ妻子への名義変更で生活拠点確保できます。自宅が残れば何とか生きていけます。

担保の自宅を残す方法


社長は会社の連帯保証人。自宅を担保に差し入れ奮闘努力。しかし会社は破綻します。
自宅への抵当権1億円、残債7000万円。自宅時価3000万円。
銀行の不良債権最終処理のためには、連帯保証人(社長)の不動産処理が必須です。
「任意売却してください。」と銀行は言ってきます。
第三者に時価の3000万円で売却し自宅を失います。
銀行には最大回収ですが、社長には最悪です。自宅さえ残ればなんとか踏みとどまれます。
「分かりました。でも親戚への任意売却にして下さい。」
外部にではなく親戚に3000万円で売却します。その親戚に家賃を払う等して賃借し住み続けます。銀行は問題なくOKします。同じ3000万円ですから。
 「2000万円にして下さい。」
3000万円ではなく安く済ませたい。ここからが交渉です。

任意売却に応じなければ銀行は抵当権実行で競売です(自宅が無担保なら差押えを経て抵当権実行。贈与等で名義変更しない限り、無担保でも同じ結末)。
競売価格は時価より3割安くなります(物件次第ですが)。3000万円×70%=2100万円。
競売されると追い出されます。ポストに競落人からの手紙が入ります。「いつまでに引っ越せば引越代30万円渡します」。
元所有者の居住する権利などなく強制執行で追い出されます。競落人はそれが面倒なので引越代で解決しようとするのです。
「3000万円は譲れません」と銀行員は応じますが「競売にするとどうなるか…」と考えます。
競売なら回収額は2100万円だし、手間も費用も必要です。
「競売なら2100万円。それなら2100万円プラスアルファでいいか。」こうして親戚へ2400万円での売却が決まります。
これが一般的な解決です。

本当は親戚でなく息子がいいのです。息子が住宅ローンを使い2400万円で買い取り息子と同居。住宅ローンなら低利です。
しかし銀行によっては息子への売却は拒否し、また親子間売買での住宅ローンには制約ある金融機関も多いようです。
息子でダメなら、親戚等にお願いし、親戚のローン返済分を家賃として払います。
時価3000万円を2400万円。自己資金・ローン・担保の調整をします。そのうち親戚から息子が住宅ローンで買い取ります。
2400万円売却により銀行には無担保債権4600万円が残ります。
銀行は最終処理として、その残債を額面の数%でサービサー(債権回収会社)に売却します。
サービサーから電話があり交渉です。数100万円を払い残額免除との結末になるはずです。
電話交渉だけで決することも多くまるで通信販売。高値を言ってきますがドンと値切ります。
これが自宅を担保にした社長と銀行との最終決着です。

競売とサービサー


競売価格を念頭に銀行交渉しますが、本当に競売されたら困ります。親戚が2400万円で競落できるとは限らず融資も困難です。競売させてはいけません。
また最近の銀行は面倒を嫌い、自宅売却前の担保付のままの残債7000万円をサービサーに売却することもあるようです。
サービサーと交渉することになりますが、サービサーはもっと面倒を嫌い簡単に競売します。
銀行からの債権買取り額が2100万円より低く、競売でも利益が出るからです。
サービサー次第だし、信頼関係も築けないし結末は運不運。
親戚への売却前に、サービサー売却や競売をされないか注意しつつ、銀行と交渉します。

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