相続土地への譲渡税非課税枠




相続土地への譲渡税非課税枠増税への駆け込み対策準備



2013年11月18日 第953号

2012年10月19日に会計検査院が「相続税の取得費加算を見直せ」と財務大臣に指摘します。
通常なら検査院が指摘すると即座に改正でした。しかし政権交代で手が回らないのか今年の改正では見送りとなりました。
2012年11月12日の政府税調で財務省主税局担当者は「会計検査院からの御指摘を踏まえ…検証を行う必要がある…。」
それから一年。12月には与党税調が新年度の税制改正を決定します。改正(増税)に備え駆け込みの用意だけはするのです。
かつて2003年12月17日決定の税制改正で唐突に不動産売却損損益通算規制が公表されました。
対応は大晦日までの駆け込み売却だけ。外部売却など間に合わず身内への売却で売買契約です。その対応ができた人だけは増税から救われました。

改正に注意すべき人は


改正されるとして期日が不明です。それでも駆け込み検討対象は2010年春以降の相続で多額の相続税を払った地主さんです。
相続開始から3年10ケ月内の相続土地売却については、土地売却益が土地への相続税額までは非課税になる特例があります。
各1億円のA・B・C土地を相続し、土地全てに対する相続税が1億円なら、A土地を売却しても売却益1億円(3つの土地全に対する相続税額)までは譲渡税非課税です(相続人単位。遺産分割、債務、物納等で変わる。)。
改正(増税)となれば、全土地への相続税ではなく、売却土地に対する相続税だけが非課税になると思われます。そうならばA土地売却時の非課税枠は1億円から3333万円に激減します。

「将来・いずれ売却予定なら」


将来処分の可能性あるA土地が原価500万円・時価1億円なら非課税枠1億円を使い、親族や自分の会社に1億円で売却です。
後に1億円で外部へ処分します。その時の売却当事者は親族や会社、その原価は500万円でなく買った金額の1億円、もちろん譲渡益ゼロで譲渡税ゼロ。
年末で時間の余裕はなく、この身内売却で対応です。
買主個人なら短期重課制度に注意です。
事業用居住用買換特例での購入物件は1億円で購入したとしても税務上の原価は500万円等と極めて低いことが多く、将来売却時に課税です。将来に備え、積極的に、同様の親族売買です。
時価を算定し売買契約書(引渡日は年明けでも可)を用意、増税決定なら大晦日までに実行。できれば公証人役場の確定日付。 
取得税と登免税は課税です。
路線価を80%で割戻せば公示価格水準なので、普通なら、それを時価として大丈夫です。

「不動産所有の法人化に」


究極の相続税対策には不動産法人化が必要です。ただ法人所有とするには法人への売却等が必要で譲渡税課税が生じます。
子を株主とする法人を設立し、その法人にA土地を1億円で売却します。非課税枠が1億円あれば譲渡税無税で法人化です。
もし非課税枠が7000万円だけなら持分7/10にするだけ。非課税枠に収まるよう調整します。
親が売買代金や代金未収金を取得するので、そこへの相続税対策が必要になります。

「相続税の延納中なら」


相続税延納は「取り敢えず延納でしのぐ」ためが多いはず。
延納は、年1回元金均等払いなので年1回支払額が多額で、その度に資金繰りに窮し、結局は土地の切り売りです。また金利分(利子税)が経費になりません。
延納相続税が1億円とします。自分の会社が買主となり、銀行借入1億円(返済能力ありが前提)でA土地を買い取ります。
相続税延納中の売主個人は非課税枠1億円で課税なし。その売買代金で相続税完納します。
月払いの銀行借入なら管理が容易、また物件取得のためなの金利なので会社経費(損金)です。

対象地主さんにお伝えします。


「何月何日(亡くなって3年10ケ月後)まで譲渡税ゼロのチャンスですよ。ただし12月の税制改正に注意して、どう対応するか考えたほうがいいですよ。」


相続土地の売却益非課税が増税なら…税制改正駆け込み売却2013年6月10日 第932号



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