中古マンションの資産インフレ




アベノミクスで始まった中古マンションの資産インフレ



2014年1月6日 第959号

首都圏中古マンション価格


都心不動産や都心賃料の値上がりは昨年ずっと続きました。
Aクラスビルの価格や家賃ばかりでなく、中古マンション価格にも波及しました。次は東日本レインズのデータです。

東京都在庫数成約価格登録価格
20120525,5683,0163,026
20121125,3952,9783,003
20130520,6093,0963,054
20131119,2053,2413,166

物件は売れ、先高観で売り控え、在庫は急減。成約価格は上昇、落ち着いていた売却登録価格も一気に強気に。高給サラリーマンは高額物件買い上がり。
 成約価格と登録価格が逆転、売りに出れば値引きなしで買われます。地域と物件で差はあっても資産インフレ到来中です。
(大阪市の成約価格は201205から半年毎、1,861→1,805→1,929→1,995 近畿レインズ)
 昭和バブル初期に新築マンションよりも中古マンションが高くなった時期があります。新築はまだ安くても抽選で超高倍率、あわてて中古を買いました。

建築費高騰で新築価格は


建築費高騰。築地市場移転工事は応札がなく入札不調で工事予定価格を何と6割引き上げ。安値受注はもうありえません。
建物比率の高い郊外地方マンションは強烈な値上げとなります。給料が上がらない限り、デベロッパーは販売不安で新規着工を躊躇します。
一方で都心は土地比率が高く建築費は目立たず、五輪開催の東京の人気立地高額マンションは既に資産インフレの入口で、建築費高騰を乗り越えそうです。
リーマンショック前のミニバブルでは、2005年頃から新築マンション価格は1-2割値上がりして「新価格」と呼ばれその価格を乗り越え、2007年には「新新価格」と呼ばれて2割以上の上昇、更に先高観でマンションデベロッパーは「売り惜しみ」。
都内近郊でのマンション用地の取引価格は路線価の2-3倍水準まで上がりました。
しかし2008年リーマンショック。今度はたたき売りで「新新新価格」。「売り惜しみ」デベロッパーは倒産への一本道です。
今年は消費税増税と建築費高騰で「新価格」、来年には土地仕入れアップで「新新価格」へ?。

不安材料もあるけれど


「金利が上がる前に」の需要。ただし、金利上昇なら不動産価格値下がり、が金融の常識です。
3000万円金利2%35年返済なら月返済10万円。デフレ脱却のお蔭で金利3%に上がれば11.6万円、4%で13.3万円です。
しかしそんな心配をも乗り越えそうな資産インフレ予感。すでに都心は「値上がり前の今のうち買わなくちゃ」需要です。
政府は日本経団連に賃上げを強要し大企業は賃上げします。
中小企業業績も改善し、広い賃上げとなり、消費増大や一般の物件価格上昇につながるのか。

ミニバブル期にたとえれば


東京都在庫数成約価格登録価格
20051213,0992,6572,595
20061212,0642,8542,816
20071218,7563,2733,650
20081222,4373,0893,340
20091216,2383,1283,278
20101219,4523,0993,340
20111224,8203,0823,211

今はミニバブル途上の2006年の水準か。在庫は減り成約価格が急上昇し登録価格が続きます。
価格上昇と経済不安で在庫増、2008年9月にリーマンショック。
2009年は新築マンション供給急減と値下がり後値ごろ感で中古が売れたと言われ、その後は震災までソコソコが続きます。
あの壮大な昭和バブルだってわずか数年間の出来事。ずっと続くはずもなく、早乗りか、早降りか。また、都心発でどこまで広がるか。それぞれの立ち位置と覚悟が問われる一年です。
「今でしょ!」とばかりチャレンジしたら「じぇじぇじぇ」の「倍返し」かもしれません。
金利が上がらず、企業業績拡大→賃上げ→消費拡大→業績拡大→賃上げ→…なら、アベノミクス日本経済黄金期ついに到来、失われた20年へ「20倍返し」!?。


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