簡易課税の不動産賃貸や仲介業




消費税増税…簡易課税の不動産賃貸や仲介業は1.2倍へ増税



2014年2月10日 第964号

消費税率引き上げ増税です。
この増税とは別に、店舗事務所の不動産賃貸・不動産仲介や管理業・保険代理店で課税売上5000万円まで事業者の多くは消費税納税額が20%か25%の増税になります。
(住宅家賃だけなら非課税なので関係なし。)
消費税には免税と簡易課税とがあります。その年度の前々事業年度の課税売上が1000万円以下なら通常は免税、5000万円以下なら原則課税方式でなく簡易課税を選択でき、5000万円超なら原則課税です。

売上5000万円までの簡易課税


税込売上4200万円の事業者、つまり税抜売上(課税売上)4000万円+預り消費税200万円、の事業者を例にとります。
そして、課税仕入1000万円+仮払い消費税(以下「仕入税額」と呼ぶ)50万円とします。
原則課税なら消費税納税額は、預り消費税200万円−(実際の)仕入税額50万円=150万円です。
商品仕入がなく人件費(仕入税額なし)比率が高い不動産仲介・管理・賃貸業や保険代理店は、課税売上に対する課税仕入の割合(以下「仕入率」と呼ぶ)がこのように低いのが普通です。
この場合の仕入率は25%(=1000万円÷4000万円)。そして仕入税額50万円は預り消費税200万円×仕入率25%です。
小規模業者の事務負担軽減目的の簡易課税では、実際の仕入税額の集計が不要で、「みなし仕入率」での概算計算をします。
不動産業での、みなし仕入率は50%と決められています。
簡易課税ならば納税額は、預り消費税200万円−みなし仕入税額100万円=100万円です(みなし仕入税額=預り消費税200万円×みなし仕入率50%)。
預り消費税200万円に50%を乗じた100万円を仕入税額とみなします。実際の仕入税額50万円は無視されます。
差し引く仕入税額が50万円も増え益税です。「益税はケシカラン」と言われても税法通り計算しただけ。事業者には当然のこと。なお益税部分は益なので法人税や所得税がかかります。

実際の仕入率とみなし仕入率


みなし仕入率は業種ごとに定められていて、不動産業は50%、金融保険業は60%です。
会計検査院が簡易課税適用者の「実際の仕入率」を調べます。
金融保険業で課税売上5000万円以下の多くは保険代理店です。実際の仕入率(平均)は33.8%でした。「実際の仕入率が33.8なのに、みなし仕入率で60も控除して、差引き26.2の益税だ。」
不動産業なら小規模な店舗事務所駐車場賃貸業や不動産管理や仲介業です。実際は32.0%でした。「実際は32.0なのに50も控除して、28もの益税だ。」

不動産・保険へ狙い撃ち増税


この2業種では簡易課税が確かに有利のようで、2業種だけへの狙い撃ち増税となりました。
金融保険業のみなし仕入率は60%から50%へ、不動産業は50%から40%へと引き下げです。

2015年4月開始の事業年度(個人は暦年2016年)から適用です。
以下は税率5%で試算します。
前記の不動産事業者なら「預り消費税200万円−200万円×みなし仕入率50%=100万円」から「200万円−200万円×40%=120万円」へ20%(20万円)増税。
保険代理店なら「200万円−200万円×60%=80万円」から「200万円−200万円×50%=100万円」へ25%(20万円)増税。
(税率10%時を考えるには200万円を400万円に置き換えます)
消費税率アップとは別に、1.2倍ないし1.25倍へ大増税。簡易課税選択者は検討が必須です。

5000万円以下の基準年度


簡易課税条件5000万円以下かの判断はその年度の売上でなく前々事業年度の売上です。該当すればその年の売上が5000万円でも10億円でも簡易課税です。
多額の設備投資で、実際の仕入税額が預り消費税を超えると、原則課税なら超過額還付です。
しかし簡易課税ならみなし仕入率なので実際の仕入税額は無視され還付不可。事前に簡易課税を原則課税に戻せば還付です。


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