シェアハウス




既存中古住宅転用シェアハウスと脱法シェアハウス



2014年2月24日 第966号

シェアハウスが一般化しつつあります。キッチンやリビング、シャワー等は住人皆での共用で、部屋は一人ずつの個室です。
テレビドラマ化もされ、安く楽しい共生交流型のライフスタイルとして人気化しています。
ゴルフ打ち放し付や音楽スタジオ付、子育て専用、美容特化型、昼夜逆転型。ライフスタイルごとニッチ化します。大企業も参入し、東京月島には全644戸もの巨大シェアハウスです。

脱法シェアハウス問題


同じシェアハウスという名前の、貧困層対象の寝泊りだけの、2畳程の窓なし区画が並ぶ物件があります。これが脱法シェアハウスとして問題化します。
問題になったきっかけは2012年1月。東京中野のシェアハウス居住者が体調を崩して救急車を呼びました。
救急隊員が、部屋が細かく区切られていることを不審に思い、東京消防庁が立ち入り検査を実施、延べ面積248平米の木造2階建てに37の個室がありました。
ここを運営するのはネットカフェ会社で、この建物をレンタルオフィスと主張しますが、消防庁は共同住宅と認定し、自動火災報知機や避難誘導等の設置を求めました。(日経アーキテクチュア2013.7.10.)
2014年1月15日には横浜でビルの各階5-8部屋に区切った計46部屋のシェアハウス火災で、外国人4人と日本人1人が煙を吸って病院に搬送されます。消防局の立入検査で火災報知機増設を指導され、横浜市は居住スペースが条例より狭く避難階段もなくビル側に是正指導をしていました。(東京新聞2014.1.16.)
国交省によるとシェアハウス等の「貸しルーム」について建築基準法違反に基づく是正指導が2013年末時点で累計621物件です。違法性の高い「貸しルーム」の情報提供を呼びかけ、2013年末までに1347件の情報が寄せられ、うち東京都が1031件です。(住宅新報2014.2.4.)

「寄宿舎」への用途変更


戸建住宅や事務所倉庫をシェアハウスにリフォームするには用途変更の確認申請が必要です。
学生寮や老人ホーム等、寝室は個別でも水回りその他が共同の建物は「寄宿舎」とされます。
国土交通省は、シェアハウスが寄宿舎に該当するとし、間仕切り壁は準耐火構造にする必要であり、違反していれば是正勧告をしろと、2013年9月6日に特定行政庁に通知しています。
4LDKにそのまま4人で住むシェアハウスも寄宿舎なのです。

大都市では戸建て空き家が増加しています。シェアハウスはその空き家活用にぴったりでしたが、この通知で足踏みです。

URルームシェア方式


さて賃貸住宅の空室に悩んだUR都市機構は2004年から親族以外の友人等と一緒に住むことができる「ハウスシェアリング制度」を導入しています。住む人を決めて、一緒に賃貸住宅を申し込みます。
国交省は「UR都市機構の方式であれば寄宿舎に該当しない」「URの方式は、個室ごとではなく、マンションであれば1住戸、戸建てであれば建物全体を複数の人たちが連名で賃貸する方式なので寄宿舎には該当しない(国交省担当官)。」
つまり個室単位の契約はダメ、住宅全体の契約ならOKです。

ルームシェアは代表者を選んでの同居で、友人同士等一定の交流があるはずなので、見ず知らず同士ではなく火災等事故の危険性が少なく、寄宿舎のように防火上厳しい規制もいらない。
一緒に住んでから友達になるのがシェアハウスですが、それはダメ。すでに友達になっている人が一緒に住むのならOK。
既存戸建住宅を寄宿舎に用途変更するには、窓先空地、階段廊下に面した壁の防火化、非常照明灯などで数百万円を要し、変更困難な物件もあります。
新築ではなく、既存中古住宅転用シェアハウスの合法運用には、寄宿舎化するか、ルームシェア方式かしかないようです。
(住宅新報2014.1.21.)


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