広大地




広大地となれば大幅評価減…広大地を意識する相続税対策



2014年3月3日 第967号

相続税評価上での広大地に該当すれば土地評価は大幅減です。

広大地は市街化区域なら3大都市圏500u、それ以外1000u以上が目安です。低層住宅地にある広い土地で、戸建て分譲業者が仕入れる開発用地といったイメージが対象地でしょう。

500uなら約42%の評価減です。800u44%、1000u45%、2000u50%、5000u65%の評価減、つまりほぼ半減するのです。

税務調査では広大地該当か否か厳しくチェックされますが、それ程の大評価減だからです。

開発に際しての開発道路等不要な土地や中高層マンション適地等は広大地の対象外です。

ここでは広大地の判定単位を考えます。原則は地目別です。

地目別とは宅地が連なっていたら全部まとめて一体評価し合計面積で広大地か否か判定することです。ただし宅地でも貸家建付地や貸地は別扱いで、その建物ないし賃借人単位に区分しバラバラの個別面積で判定です。

更に相続人別に判定します。


さて以下の例では、500u以上で広大地となる地域とします。



490uの自宅





10uをお隣から買い取って500uにしましょう。500uで広大地となれば42%評価減です。

400uの自宅と400uの畑





宅地と畑は別地目なのでバラバラ400uごと評価。畑を自宅の広い庭とし宅地化すれば800uとなり広大地評価減です。

400uの自宅と400uの駐車場





駐車場の地目は宅地でなく雑種地です。登記地目が宅地でも現況は雑種地です。自宅は宅地なので別地目。400uごと評価。

駐車場をやめて宅地にして広い庭に。自宅を取り壊し駐車場にしても結構ですが。これで800uとなり44%評価減です。

自宅半分にアパート建築(1)





800u自宅の半分400uに相続税対策アパートを建てました。

貸家建付地は宅地ですが、他人の権利(賃借権)の制約を受けるので、各建物敷地ごと別評価です。400uごとになり、建築前は800uで広大地でしたが広大地ではなくなってしまいます。

アパート建築には注意です。


自宅半分に息子の自宅





800u自宅の半分400uに息子の自宅。土地を子にタダで貸して子が建物を建てる場合(使用貸借)と、親が建てた建物を子にタダで貸す場合とがあります。

使用貸借で子に貸すなら、賃貸借の貸家建付地や貸地のように別扱いされません。いずれの場合も自宅と一体評価のまま。800uで広大地です。

自宅半分にアパート建築(2)



前記のように自宅半分にアパート建築では敷地なら別評価。

そこで土地を息子にタダで貸し(使用貸借)、息子がアパートを建てます。外見上はアパート敷地(貸家建付地)に見えても、息子に使用貸借で貸している土地です。それなら上記の息子自宅と同じですから一体評価です。

ただ息子が建築するので通常の相続税対策効果はありません。




広大地は共有相続するか分割相続するかで相続税が変わる2012年12月17日 第909号



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