資産インフレ時代




東京での五輪まで資産インフレ時代を生き抜くために



2014年4月7日 第971号

2003年に北京の分譲マンション視察に行きました。北京市民は「2008年北京五輪までは値上がりする」と信じ疑いません。

2020年に東京五輪。東京都民も?。それに黒田日銀総裁の任期2018年まで金利高騰はない?。

さて1-2年後の新築分譲マンション原価は決定済みです。

用地は高騰、建築費は異次元化で「新価格」分譲になります。

まだ「旧価格」分譲中の都心マンションには高給サラリーマンが押し寄せ「今買わなくちゃ」。


日本は割安で、香港シンガポールで1つ売れば東京を2つ3つ買えアジア資金が押し寄せます。

中古マンションは在庫減で価格上昇、収益物件は奪い合い。強気の売主に指値は通りません。

「新価格」「新新価格」へ



ミニバブル2006年頃には都心近郊マンション用地は高騰し路線価の2-3倍が当たり前になります。新築マンションは「新価格」と呼ばれて1-2割値上がり、その値上がりも吸収され「新新価格」へと更に値上がり。新興デベは先高感から「売り惜しみ」。

今回も東京都心では同じ道をたどりそうです。当面はまず建築費高騰。さて何が起こるのかを自分で考えましょう。

都心部は建物価格比率が低く、親の資金贈与や株高効果もあり、都心高所得者は「新価格」や「新新価格」を乗り越えそうです。

建物価格比率の高い地方郊外は建築費高騰に直撃されます。

住民の手が届かない価格になれば、地方郊外での新築マンション新規供給は止まります。

だとすれば…地方郊外では新築マンション開発用地の買い需要は激減しまさかの値下がり?。

新築消滅なら需給から中古マンションは値上がり?。地方の分譲事業は東京シフト?。リノベーション事業に魅力?

また相続税対策がらみ消費税駆込の地主さん新築賃貸マンションは供給増ですが、いずれは止まります。周辺部では、建築費高騰で賃貸採算が合わなくなりますから。地域によって、新築は激減し、1-2年後には新築貸家の供給は止まります。

ワタミは人手不足で60店舗閉鎖です。人手不足と賃上げなら、社宅需要拡大と家賃上昇です。

だとすれば…需給ひっ迫で家賃は上がり、空室率は下がる?。賃料が上がれば物件価格上昇?

都心マンションの2020年?



アベノミクス景気が腰折れせず、立地・物件・価格帯とをキッチリ選んで「旧価格」で買う限り、都心マンションは五輪までは値上がりしそうです。

新築は中古になった瞬間に値下がりが当然と言われますが、筆者が10年前に当時「旧価格」で買った湾岸タワーは一度も買い値を割らずずっと含み益です。

ただ購入選択に悩んだ港区の高額タワーはもっと値上がり。無理してもアッチにしておけば…。

より希少性のある港区が値上がりしました。湾岸には開発用地がまだまだあります。五輪で熱くなり地価公示で注目はされましたが、希少性なら港区です。

むろん港区でも新新価格で買えばいつかは涙しそうですが。

結末までわずか数年間の熱狂



ミニバブルは2008年リーマンショックで吹っ飛び、「売り惜しみ」新興デベは壊滅します。

昭和バブルもミニバブルも結末までわずか数年間の熱狂でした。五輪は必ず終ります。

長くてもそれまで?。ビジネスなら早乗り早降りの勝負?。

短期完結相続税対策はいいとして、新新価格で長期相続税対策に挑んだ地主さんへの破綻処理ビジネスが五輪後に始まる?。


コンサル冬の時代へ



資産ビジネスに身を置くからはこの時代に生きられることは幸せです。安倍さんのお蔭です。

ただ不動産コンサルビジネスは冬の時代に突入。
下落閉塞期はコンサルそのものが価値を創造し輝くビジネスになれました。

しかし値上り時代は面倒なコンサルなんかより「いい物件ない?」。物件さえ押えれば儲かる時代のコンサルは「ビジネス」から「物件確保の為の営業手法やサービス」に成り下がります。





ついに資産インフレの時代…幸せだったゼロ金利デフレ時代2005年11月14日 第568号





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