住宅用地の固定資産税




住宅用地の固定資産税額は今年も来年も5%増えそう



2014年4月14日 第972号

もうすぐ固定資産税納付書が届きます。住宅用地は増税です。

住宅用地 (住宅の敷地)の固定資産税は、今年は5%増えます。来年も5%増えそうです。

固定資産税の経過措置



平成6年の固定資産税評価額は、土地への税負担を重くすることで土地バブルをつぶすために、大幅に引き上げられました。

その引き上げ幅は、全国平均で3.02倍、東京23区平均は4.6倍。個別地点では何と10倍超。


評価額を4倍にはできても税額を一気4倍にはできず、毎年15%等の引き上げで時間をかけ税額を倍以上にしようとします。

しかし地価大暴落中での大増税、土地時価はアッと言う間に評価額を下回り、大混乱です。

紆余曲折を経て、本来の固定資産税の課税額の70%を当面の税額の天井額と定め、そこまでは税額を毎年5%ずつ引き上げる…との経過措置に至りました。

なお本来の課税額とは住宅用地「固定資産税評価額×1/6(住宅用地軽減)×税率1.4%」です。

また固定資産税評価額は3年間固定でしたが、2年目3年目に地価が下落すれば下落後地価を基準にすることにしました。

固定資産税は複雑怪奇な継ぎはぎ税制となり、評価額から税額を電卓計算するのが困難なブラックボックス税となりました。

経過措置総仕上げで青天井へ



それから20年。地価は変動しても、住宅用地の税額は少しずつ上がり続け、天井額と定めた本来の70%に到達します。そして天井は80%へ引き上げられ、平成24年の天井はついに90%に。

今年、平成26年にいよいよその天井90%を撤廃し、青天井の本来の課税額を射程にします。


この天井廃止での青天井化は、平成24年度税制改正で既に改正済みの全国一律の増税です。

固定資産税はどうなるか



東京都内の何地点かを過去から調べました。地域差や個別差は大きいでしょうが、東京23区内の住宅用地では25年までの4年間は、税額据え置きが続いたか、4年間で数%程度上昇の住宅用地が多いように思われます。

リーマン以降の地価下落で評価額が引き下げられました。その結果80%や90%の天井が自動的に下がり、前年税額がその天井に抵触してしまい、経過措置の税額5%増が見送られ、税額据え置きの年が多かったのです。

税額が90%天井かその付近の土地が多いでしょう。26年は天井がなくなり、青天井です。

24年25年にすでに90%天井にぶつかり、税額据え置き中の土地は、26年は天井が消滅するために税額5%増になります。


来年27年は3年に1度の固定資産税評価額の評価替えの年です。

地価上昇なら固定資産税評価額は引き上げ、そのまま青天井に税額引上げ。評価額引き上げ後の本来の課税額を目指し、毎年5%増が続くことになります。

ある地価上昇住宅用地の例

次は最近の地価変動と税額との関係を理解しやすい事例です。

平成15年の固定資産税額は15万円、21年でも16万円でした。

22年は経過措置での税額5%増で17万円。23年は地価下落により80%天井がこの17万円を割り込み、税額17万円で据え置き。

24年は天井が90%へ引上げられました。地価下落でしたが天井は上がり、税額は5%増の18万円。25年には90%天井の18.5万円にまで税額が上がりました。

今年26年は天井廃止。5%増となり19.5万円へ増税です。26年までの5年間で2割増えました。

住宅用地以外はどうなる



住宅用地以外には本来の課税額の70%(市町村により65%や60%。東京23区は65%)を上限とする天井が残っています。

今回の天井廃止は住宅用地だけです。住宅用地以外(商業地等)での天井引き上げや廃止は、今回はありません。
しかし地価上昇で評価額引き上げとなれば、自動的に天井額も上昇します。

天井引き上げや廃止といった税制改正も今後はありえます。

4月は、自分の土地だけでなく近隣他人の土地までも役所の固定資産税帳簿を縦覧できます。

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