相続税取得費加算




相続税取得費加算により土地取得原価を引上げる方法



2014年5月12日 第976号

1億円で売れる土地がふたつ


昔500万円で買ったA土地とすこし前に1億円で買ったB土地。どちらの価値が高い?。
原価500万円のA土地を1億円で売却すれば譲渡益9500万円で譲渡税1900万円(税率20%)です。税引後手取りは8100万円。
B土地なら譲渡益ゼロで譲渡税ゼロ、手取りは1億円。
同じ1億円売却でも価値は税金分1900万円違います。B土地の価値が高いのです。
先祖代々の土地は先祖が買った価額が原価です。ただ税務では最低でも5%が原価として認められて、1億円で売却なら500万円。つまりA土地と同じです。
さてA土地をB土地に変身させる方法があります。
ただし前提条件があります。
大地主さんの、ここ3年程の相続で、子が、多額の相続税を払って、取得した土地です。
「ここ3年程の相続」とは、「相続開始から3年10ケ月(相続税申告期限10ケ月プラスその後3年間)」が期限ということです。

なお2015年1月以降の相続については税制改正により増税となり、扱いが異なります。

「相続税の取得費加算」


各1億円の甲・乙・丙土地だけを相続し相続税1億円(各土地分相続税3333万円)を払いました。
なお相続財産全体でなく一人一人の相続人単位で判断します。
甲土地を1億円で売却します。甲土地の原価は5%500万円なので本来の譲渡益は9500万円。
しかし期限内での甲土地の売却なら土地全てに対して払った相続税(ここでは1億円)を限度に原価(取得費)に加算できます。
この最大1億円を原価500万円に加算して、譲渡所得はゼロになり、税金もゼロになります。
制度の趣旨は、1億円の相続税納税の為の1億円の土地売却なら譲渡税ゼロにしようというものです。株式等に比べ土地だけに超優遇されたスゴイ制度です。
さてお金に色は着きません。税法には「相続税納税の為」との条件はなく、期限だけです。
つまり金融資産や延納で相続税1億円を納税していても甲土地1億円売却の譲渡税ゼロです。
相続から3年程までの地主さんに提案します。…「今なら、税金ゼロで売れますよ」…「そうか、折角だから売ろうか」。

教育資金自宅新築、借金返済、海外旅行、放蕩資金と使途自由。
「税金ゼロ」が地主さんの背を押します。相続後なのでご近所も遠い親戚も「相続で大変ね」と勝手に同情してくれ「放蕩息子の土地売却」と陰口をたたかれずに済む売却のチャンスです。

そのうち売却なら受け皿へ


「今は売らないが、いずれは売却するつもり」なら…。
受け皿同族会社(個人でも可)を用意、甲土地を1億円でそこに売却。会社側の購入資金は銀行借入又は相続人からの借入金(つまり実質1億円未払)です。
こんなの売却でも税金ゼロです。ただ取得税は課税で、移転登記すれば登免税も課税です。
会社経理上は1億円で買った土地であり原価(簿価)1億円。将来に、会社が甲土地を外部売却したときの原価は1億円です。
つまりこれで、甲土地は、A土地(原価500万円)からB土地(原価1億円)に変身しました。
取得原価(簿価)の引上げであり、3年10ケ月の税金ゼロ期限を半永久的に実質延長しました。

会社へ売却とは、不動産の法人化であり節税策にも直結です。法人化のネックは法人へ移転時の譲渡税ですが、期限内ならこの制度で税額ゼロにできます。

特例を意識して遺産分割


各1億円の甲・乙・丙土地、及び預金7億円と借入▲7億円で相続税1億円(預金・借入を追加)。
これでは土地全てに対して払った相続税は3000万円、預金への相続税が7000万円になります。
1億円だった加算限度は3000万円に減。預金と借入の分割協議次第で変わってしまうのです。
配偶者控除で相続税ゼロの配偶者が相続した土地の売却は相続税ゼロなので加算もゼロです。
相続人が元から所有の土地は対象外、相続財産の土地限定です。


2014年度税制改正…相続土地売却への相続税取得費加算改正2014年1月13日 第960号



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