土地の使用貸借




土地の使用貸借…相続評価ゼロでも、権利はけっこう強い



2014年5月26日 第978号


「あの土地はタダで(使用貸借で)貸しているから、いつでも返してもらえる」…そんな都合のいい話はありません。

借地権ほどでないにしろ強い権利であり簡単には返りません。


相続税評価での使用貸借の権利はゼロ評価、土地所有者には更地評価つまり100%評価です。

だから「権利はゼロ」と誤解されます。税務上ではゼロ評価であっても、民法上ではそれなりに強い権利なのです。

気楽にタダで建物敷地として土地を貸すと、アトが大変です。

「使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。 (民法593条)」


「無償」ですが「借主は借用物の通常の必要費を負担する (民法595条)」…つまり固定資産税は借主負担です。一方、借地権は有償賃料での賃貸借です。

「この土地に自宅を建てていいよ」と善意で土地を貸し「感謝します。固定資産税分は払います」で使用貸借が始まります。

20年30年すると状況は変わり、相続も起こり、過去の経緯を知らない相続人が地主になります。

「相続税もあるし土地を返してもらう」…そうはいきません。

「当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に返還をしなければならない。(民法597条2前段)」

口約束が多く、建物敷地が目的。建物は何10年も使えます。

「目的に従い使用及び収益を終わった時」とは建物を使いきる時。極論すれば、建物朽ち果てるまでは原則立退き無用で地代無償の堂々たる借主権利です。

「ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。(民法597条2後段)」

この条文からソコソコの期間が経過すれば終わる、と読みます。これを切り口に建物収去及び土地明け渡しを求めます。

使用貸借地を「明け渡せ」



親が経営する会社所有土地に、次男が自宅を建て、親と次男が同居です。土地は使用貸借。親が亡くなり、長男と次男とは対立、長男が会社を引き継ぎます。

長男支配となった会社は次男に対し自宅建物を取り壊し土地明け渡せと訴えます。使用貸借開始から38年後です。

高裁では「使用及び収益をするのに足りる期間を経過した」とは言えないとして次男の勝ち。

建物はまだ朽廃していないし次男には他に住むところがありません。しかし最高裁で逆転。

長男と次男の関係は極めて悪化したのだから、それを考慮すれば期間を経過したと言えるとして、高裁判決を取り消します(最高裁平成11.2.25.)。

つまり使用貸借は人間関係等の諸般の事情次第で終わったり続いたりの微妙な契約なのです。

特別な人的関係次第で



借地権なら借主が死亡しても相続人が相続し引き継げます。

しかし「使用貸借は借主の死亡によって効力を失う。(民法599条)」。相続できず引き継げません。(貸主死亡は継続です。)

地主は使用貸借での借主の育ての親で、地主は借主家族と長年同居。地主が亡くなり実子が相続。次に借主が死亡。借主死亡だからと、借主家族に対し、実子が明け渡しを求めましたが、特別な人的関係があるとして明け渡しを認めませんでした。(東京高裁平成13年4月18日)

民法に、借主の死亡で…とあっても人間関係諸般事情次第。

親の土地上に子の自宅で使用貸借。親相続での相続争いを経ての兄弟間使用貸借なら、第三者賃貸借と違い愛憎余って泥沼対決です。弁護士が入れば土地明け渡しの訴状がすぐ飛びます。

親子間での使用貸借は、その解決策を遺言等で残すのが親の務め。新規なら使用貸借でなく定期借地契約等も検討します。

使用貸借は評価額がゼロでも権利は決してゼロでありません。




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