フルローン不動産投資




フルローン不動産投資の投資対象は不動産か超低金利か



2014年6月2日 第979号


何が買われているのか



マンションが売れています。

しかし本当に売れているのはマンションそのものでなく、超低金利の1%住宅ローンかもしれません。国の政策と銀行間競争により、「超お買い得の低金利ローン」はバーゲン中です。

単に「私は幾らのマンションを買う」のではなく、「幾らのローンなら給料で返済できる」から「幾らのマンションを買う」のです。金利が返済額を決め、返済額が物件を決めます。

全額ローン5000万円で35年元利均等なら、金利1%で月返済額14万円。5%なら月25万円。

月14万円で1%なら5000万円ローンが組めますが、5%月14万円返済で組めるのは2800万円。

購買可能額から見れば、金利1%が5%に上がれば5000万円物件は2800万円に値下がりします。

「金利が上がりそうだから今買う」と「価格が値下がりしそうだから今買う」とは同義です。

もっとも金利上昇なら好景気で給料増のはずで、皆の返済能力が14万円から25万円に増えれば金利5%に上昇したとしても購買可能額は5000万円のまま。

さて売れているのは、マンションなのか、超低金利なのか。

25年間近くも金利は下げ続けゼロ金利。歴史的な異常事態かもしれないことを忘れ、私たちは超低金利に麻痺しています。


「平成25年世界地価等調査」



(日本不動産鑑定士協会連合会資料)を加工しました。一番左は、ミドルクラス集合住宅の一般的キャップレート・二番目は各都市の集合住宅マンション価格(日本は練馬区豊玉北・為替ドル79.86円・70uに換算加工)・三番目は左記物件の表面利回り(12ケ月分賃料÷物件価格)。

東京5.30%2950万円6.10%
シドニー4.00%3513万円4.30%
ロンドン4.30%5426万円4.30%
パリ3.00%6725万円2.60%
ニューヨーク3.50%6749万円3.20%
サンフランシスコ5.50%3392万円2.60%
シンガポール2.20%1億1777万円2.60%
香港3.20%8326万円2.50%
台北1.50%2690万円2.10%


日本と米国の不動産投資



地域用途で投資物件利回りは随分違いますが、日米ともネット(手取り)利回り5%とします。

物件取得のローン金利は、日本で2%、米国では5%(実際は各1-4%、4-6%)とします。

日本はネット利回り5%で金利2%、フルローン可能でした。

最近厳しくはなっても、日本はフルローンでそれなり投資物件が買える稀有の(唯一の?)国。

だからサラリーマンでも億円単位一棟物件投資が可能でした。

値段より高い土地建物(積算)銀行評価の担保物がローンに必要ですが、日本にはそんな物件が市場にありました。持ち出しがないので老後まで半永久所有。


フルローンや激少自己資金なら「安く買う」のに注力します。

投資物件を買うようで、実は超低金利ローンを買っていた?。

買えてしまえば持ち出しナシ。たとえバリューアップ(価値を上げ価格引き上げ)に不熱心でも、結果的に持ち続けられます。

米国でネット5%物件を、元金返済なしの金利5%フルローンで買えたとして、差益ゼロ。

そもそもこんなフルローンのドル融資はそもそも困難です。

ぎりぎりローンで買った投資家は、絶えず持ち出しリスクにさらされ、買う前から出口戦略(高値売り抜け)を頭において、「高く売る」ことに注力します。

キャッシュフローを意識してバリューアップに挑みます。


設備と管理を改善し、家賃収益を増やし、経費を節約し、PM会社(管理会社)を選びます。

収益価格はPM会社の努力次第で変わります。PMにカネをつぎ込みバリューアップです。

日本バブル期は利回り2%金利6%、出口転売のフルローン所有は破綻への一本道でした。

さて今の日本は物件投資なのか、超低金利ローン投資なのか。よく分からないまま投資します。

「金利急騰ならどうなる?」との神学論争も盛んで、永久に低金利かもしれませんが…。


株の世界は「素人が踊り始めたら相場は終り」とか。サラリーマン参入の投資物件相場は…。

ただ世界比較で日本は超格安相場、その安さを知ったアジアマネーがドンと買い上がります。




不動産で「金利が上がりそう」と「値下がりしそう」は同義2013年5月27日 第930号




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