RC造築20年一棟賃貸マンション




RC造築20年一棟賃貸マンション…売る理由と買う理由



2014年6月9日 第980号


築20年一棟賃貸…売る理由



貸家の新築戸数は昭和62年から急増し同年は年86万戸。バブル前の昭和55年間からの5年間平均は年36万戸、バブル期の平成元年から5年平均は年71万戸、平成21年から5年平均は年32万戸(建築着工統計調査より)。

築20年の賃貸住宅の物件数が突出して多く、それが仲介市場に流れ込みます。

バブル期の東京は壮大な地上げです。地上げされたら迷わず翌年までに買換。当時の長期譲渡最高税率は約4割(現在2割)。高税率と土地神話下での財産保全は買換制度での物件購入です。事業用買換なら一棟もの賃貸マンションを探しました。

東京大阪名古屋の中心を売れば郊外(東京なら電車30分圏以遠。三鷹・藤沢・市川等)が買換適地。そこで探します。

しかしすぐ物件枯渇。札幌、福岡、そして全国各地で大量供給です。売却代金での購入なので無借金経営、家賃下落に耐え抜き持ち続けられました。

また平成3年の生産緑地法改正で都市農家は生産緑地と宅地化農地との仕分けをしました。平成6年の固定資産税評価大増税もあり宅地化農地への賃貸マンション建築が進みました。

バブル熱気での単なる借金土地活用や相続対策、各地で賃貸マンションが急増です。

それから20年。所有者は高齢化し、管理は面倒で収益は低下。

「子どもたちは面倒な物件保有は嫌のようだし処分しよう。」


もし買換物件なら立地に思い入れもなく積極的に手放します。

給排水設備の耐用年数15年、電気設備15年、エレベーター17年。大規模修繕は15-20年です。

家賃下落と空室増で、大規模修繕の負担には耐えられません。

このまま何もしなければスラム化するし、自分の年齢を考えると今更借金など…というのが築20年物件の所有者の心情です。 

築20年は「売らざるをえない」状況に追い込まれます。


築20年RC賃貸…買う理由



書店には「サラリーマンでも○年で資産○億円」といった不動産投資本が山積みです。アベノミクス、相続税増税の相続対策ブームがそれに重なります。

サラリーマン不動産投資ブームは、「不労所得」をキーワードとする、土地なしでの借金による賃貸物件取得ブームです。

つまり自己資金ほぼゼロ、ほぼフルローンの買主の急増です。

事務所商業系は借入が難しく、融資を受けやすい一棟もの居住系が投資ブームです。

RC(鉄筋コンクリート)造賃貸マンションの耐用年数は47年。銀行はこれを目安に融資します。築20年なら残存27年です。だから期間27年の長期融資が可能です(もちろん銀行次第)。

鉄骨造の耐用年数は34年で、築20年なら残存14年。長期融資は本来困難です。

RC造物件なら長期融資なので毎月返済額が少なくキャッシュフローが回ります。

鉄骨造や木造では融資期間が短かく毎月返済額が多くなり、キャッシュフローが回りません。

だからRC造築20年は人気となり、高く売れます。

融資が物件価格を制します。


昭和バブルにトドメを刺したのは不動産融資規制でした。

木造アパートへの積極融資で有名だったある地銀が、2年程前に突然融資ストップ。その市場は一時パニックになりました。

わずか一地銀の融資動向だけで価格が変わります。融資が不動産市場と価格を制します。

RC造なら築20年でも幸運なことに、長期融資がつきます。アベノミクスに不動産投資ブームが重なり、利回りが下がって(価格が上がって)きています。

高齢所有者のRC造築20年賃貸マンションには最後の売り場。サラリーマン不動産投資家にはそれが絶好の買い場。

もちろんマッチングビジネスにとっては仲介チャンス。

「売るのなら(売り抜けるのなら)今ですよ」と、RC造築20年賃貸マンション所有者の意思決定を問うことからです。





昭和バブル期取得の不動産売却時の譲渡税は要注意2010年3月15日 第777号




cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
定期借地権定期借家
相続税対策申告
固定資産税
不動産賃貸経営

このレポートと同じ年分リスト
2014年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif