借地権収益物件と底地収益物件とに分ける




所有権ビルを借地権収益物件と底地収益物件とに分ける



2014年9月15日 第993号

借地権の収益物件は地主との面倒な関係が嫌われ高利回りつまり割安になります。底地は、火事に無縁だし償却費修繕費も無用の安定収益物件、最近は底地ファンドも出現しています。

所有権を借地権と底地に


新宿にある旧日本生命新宿6丁目ビル。土地建物それぞれ信託受益権化され外資系がSPCで保有していました。
土地建物(信託受益権)を不動産会社トーセイが4月18日に買いました。金額は未公表ですが、ここでは勝手に50億円とします(レンタブル比75%、家賃坪1.3万円として年間家賃2.5億円、5%で還元すれば50億円)。
トーセイは同日に土地(信託受益権)だけをケネディクスオフィス投資法人に売却します。土地建物セット物件は、土地はケネディクス、建物はトーセイと、別れ別れになりました。
両社は期間30年の普通借地契約を結びます。面積409.92坪、地代年間1億3600万円、保証金5667万円。土地(底地)の対価は28億8000万円です。ちなみに固定資産税は1160万円です。
ケネディクスは安定収益の底地投資で、利回り(13600万−1160万)÷28.8億円=4.3%です。
トーセイは50億円で土地建物を買い、土地を29億円で売り、実質21億円で借地権付き建物を取得したことになります。
建物は築28年で延床面積2165坪。これでトーセイは利回り10%超を実現です。テナントリーシングに自信がありリスクを取って高利回りを狙います。
ケネディクスは長期安定収益を狙い底地取得です。また隣接ビルを所有しており将来の一体開発の可能性も取りました。
(日経不動産マーケット情報2014.6,両社プレスリリース)

底地の価格と地代水準


さて土地(底地)対価は坪換算すると703万円です。この土地の前面路線価は坪297万円(1u90万円)で借地権割合70%地区。普通借地の底地なので底地割合30%で坪89万円になります。
借地契約は詳細不明ですが、相続税評価が坪89万円の土地(底地)が坪703万円で売却されました。もし地主さんの相続税対策で親子間売買したら差額は贈与税課税でしょうが、第三者間経済取引なら問題ありません。
底地29億円とはほぼ更地価格でないでしょうか。すると21億円は土地代ゼロの収益物件です。それなら高額地代でも高利回り10%で回せることに頷けます。
地代は年1億3600万円(地代坪月2.8万)と高額に設定されます。固資税の12倍もの高額地代です。この高額地代だから坪703万円でも利回り4.3%にできます。
昔から続く普通借地地代の近隣相場よりずっと高いはずです。
借地権を土地を安く借りる権利と認識し、低地代なら借地権が高く底地は安いという考え方が不動産鑑定理論にあり、法人税でもその考え方が使われます。
だから底地価格を更地並みに高くするなら地代も高くする?。

タマゴ(地代)が先かニワトリ(価格)が先か悩ましいのですが。

借地契約は融通無碍に


更地返還確定の定期借地なら更地価格でも納得しますが、戻るはずもない普通借地なのです。
なお定期借地なら次のようなグループ間取引事例もあります。
2010年に森ヒルズ投資法人がスポンサーの森ビルからラフォーレ原宿の事業用定期借地の底地を218億円で買います。建物は森ビル関連会社、坪月地代は何と14万円で固資税の14倍です。
今回のような底地設定(借地権設定ではなく底地設定…民法上の自己借地権?)は、融通無碍な資金繰りに使えそうです。
地代を幾ら払うから底地を幾らで買ってくれ…お互い信頼関係があれば何でもアリ。将来の買戻価格を約せば土地を譲渡担保にした借入金そっくりです。
所有権物件を仕入れ、底地を投資家に売却して、超高利回り借地権収益物件に仕上げます。

またこの底地なら任意組合型で小口化すれば相続税対策用の凄い節税商品になります。1坪分を703万円で買うと相続税評価わずか89万円です。もちろん相続税対策なら買った金額で将来換金できる前提になりますが。

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