民法債権法改正(1)




不動産賃貸借はどう変わるのか…民法改正(1)



2014年10月27日 第998号

120年振りの民法大改正がほぼ決定。早ければ来年の通常国会に提出。施行日は未定です。

賃貸借契約の個人保証人


不動産賃貸借の連帯保証人は、不動産賃貸についての一切合切の債務を保証します…賃料未払いや更新料の未払い、退去時の原状回復費用、退去引渡遅延での損害賠償費用等々。

銀行取引では一切合財の債務保証(根保証)は金額青天井の根保証が当然でした。頼まれて保証人のハンコを押してしまい多額の借金を被っての破綻や自殺という悲劇ともなりました。

「個人保証で青天井はむごい…」。銀行取引のような貸金等債務は保証上限額、つまり極度額を定めなくては無効だと改正されました(平成17年民法改正)。

不動産の賃貸借なら家賃総額等でだいたい上限額が見えるし巨額にはならないだろうと、不動産賃貸借の連帯保証人の保証は金額青天井のままでした。

しかしアパートでも、事故や自殺による損害補填や原状回復費用なら、保証人への請求額は想定外の巨額になります。銀行取引同様に極度額設定を必須にして個人保証人を保護します。


現行で極度額の定めが必要な根保証は「金銭貸渡又は手形割引を負担する金銭等債務を含む個人保証人」に限定されており、銀行取引はこの対象になりますが、アパート等の不動産賃貸での保証人は対象外でした。範囲が「不特定の債務を主たる債務とする個人保証人」と広げられ、不動産賃貸もその対象に入ることになります。個人保証人だけが対象で、法人は青天井可です。

アパート賃貸借契約書の保証人欄に「上限幾らまで保証」との記載が必要になります。

通常損耗は家主負担


賃貸借建物退去時の敷金返還に関連し、タバコの焼け焦げは敷金から差し引けても、日照による畳壁の色落ちなどの通常損耗等(通常の使用収益によって生じた損耗や経年変化)は家主負担、と民法で明文化します。

現行国交省ガイドラインや判例に民法が追い付いただけなので実務は変わらないでしょう。

この規定に反する賃貸借契約も自由です。ただしアパート等の個人賃借人との間で通常損耗等を借主負担とする特約は消費者契約法により無効になります。

法人賃借人との契約では借主負担とする特約は有効です。

賃貸物件売却後も大家のまま


借家人は家主が交代しても借り続けられます。借地人も建物登記さえあれば地主が交代しても借り続けられます。

つまり家主地主が物件売却により交代すれば、家主地主の地位が自動的に買主に移ります。

家主が一流安心丁寧大手不動産会社だからと、テナントは高めの家賃でも賃借しました。しかし管理に疎く胡散臭いファンドに売却され、そのファンドが自動的に家主になり、そこからの賃借人になってしまいます。テナントは微妙な気持ちです。

そこで民法に新たな規定です。

売却後でも売主(旧家主地主)を貸主の立場のままに保てます。

買主が売主(旧家主地主)に賃貸し、売主(旧家主地主)がこれまで通りテナントに賃貸(売却後は転貸となる)することができると明文化します。


胡散臭いファンドに売却されても、売主買主の合意なら、売主がファンドから賃借し転貸します。セールアンドリースバックによるサブリース賃貸管理になるのです。つまり一流安心丁寧大手不動産が家主としてテナントへの賃貸を継続します。

ファンドが管理に疎ければ、ファンドもそれを望み、また一流安心丁寧大手不動産ブランドでの賃貸なら高めの家賃を維持できるかもしれません。証券化案件での活用が期待されます。

期間50年の土地賃貸借契約


ゴルフ場敷地や太陽光発電用地の賃貸借は建物所有目的でないので借地借家法の対象外ですから賃貸借の期限は民法規定の最長20年。実務は20年の賃貸借契約で20年毎に契約更新します。

この最長20年が最長50年に改正されます。50年の賃貸借契約が可能になれば法的にもより安定した経営が可能になります。

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