新中間省略登記




登録免許税も不動産取得税もかからない新中間省略登記



2014年12月1日 第1003号

「売主A→買主B」「B→C」の2度の売買を「A→C」と1度で登記していました。1回飛ばしの中間省略登記です。登録免許税が1回分安くなります。

2005年の登記法改正で登記に登記原因記載が必要になり中間省略登記はできなくなりました。

所有権が「A→B」「B→C」と2回動くのに「A→C」と記載するのはウソだからです。

ウソでもハンコさえあれば登記でき、最高裁も中間省略登記は有効と認めていました。しかし2005年の登記法改正でウソの登記はできなくなりました。

新中間省略登記とは


そこで専門家は工夫しました。「A→B」の売買契約書に「AはBの指定する者(C)に対して所有権を移転する」と加えます。「第三者のためにする契約」と呼ばれ、Aは自分に対してではなく指定先(C)に登記を移転するために売買代金を支払います。

「B→C」の売買契約書には「本物件は前所有者(A)が所有しており(つまり他人物売買)、前所有者からCに所有権を直接移転する」と加えます。

この二つの売買契約で所有権は「A→C」へ移転します。売買契約は「A→B」「B→C」の二つでもBに所有権は移転せず「A→C」へ直接移転します。


この「A→C」は売買契約通りでありウソではありません。

2005年までの「A→C」の中間省略登記はウソで、「A→B」「B→C」がホントでした。

この新しい中間省略登記(以下「新中間省略登記」)は2006年12月に法務省が当時の規制改革会議にOKの通知をして、実質的に2007年スタートしました。「B→C」は宅建業法が禁止する他人物売買に該当しましたが、2007年7月の国交省令で宅建法上もOKになりました。

不動産取得税と登録免許税


昔の中間省略登記はBに不動産取得税が課税されました。登記は省略されても所有権はBを経由したからです。しかし新中間省略登記はBには所有権が移転せず、だからBに不動産取得税の課税はありません。新中間省略登記は登録免許税だけでなく不動産取得税もかかりません。

しかし「グレー」「危ない」「分からない」「面倒」との理由で、可能であるのにこの新中間省略登記を避ける、専門家・金融機関も多く、無駄な税金を払っているようです。

売買契約条項さえきっちりすれば登記も不動産取得税も問題のない制度として落ち着きました。「グレー」ではありません。

買い取り転売・マンション専有卸・地上げ等で有効です。

ただ他人物売買ですから「危険」です。「A→B」でAは手付金等の売買代金を受け取り、それでも登記が「A」のままなら、「A→D」の登記も可能です。Aは「D」への二重売買で重ねて売買代金を受け取れます。

Aがヤバそうな相手ならやってはいけない新中間省略登記です。

不動産売買の現場では


銀行で応接室二つ借り「A→B」「B→C」の売買決済を同時に進め資金確認と同時登記で二重売買等を防ぎます。Bは資金無用のサヤ抜きビジネスです。

昔の中間省略登記と違うのは売買契約書に書かれることです。

「A(消費者)→B(業者)→C(消費者)」でも以前なら契約書記載もなく、Aさんは「売れないマンションを無理して買い取ってくれたありがたいBさん」に感謝したかもしれません。

しかしAさんが売買契約書を読めば、転売されるのが分かるし、銀行で2つの応接室を出たり入ったりしていればAは「幾らで売るの?、私からは安く買ったの?、ひどい…」。売主買主への調整能力が問われます。

BはCに対して業者として瑕疵担保責任を負います。Aを免責にし、Cに対しBが責任を負えます。当事者が業者・ファンド等だけなら瑕疵担保責任を特約で自由に設定でき、その責任分を価格に反映できます。

「A(地主)→B(業者)→C(消費者)」で広大地を分筆建売するなら、買主Cが現れる度に中間省略登記で決済。登免税や取得税の節税分をBがAに還元することで、Aは満足します。

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