2015年度税制改正…買取再販へ減税




2015年度税制改正3…買取再販へ減税・事業用買換大都市増税



2015年1月26日 第1010号

中古住宅買取再販への取得税


宅建業者(買取再販業者)が中古住宅を買取り、一定の増改築をし、買取りから2年以内に耐震基準適合要件を満たし、個人買主に販売し、その買主が居住すれば、買取再販業者への不動産取得税が減免となります。

つまり宅建業者が中古住宅や中古マンション等を買取って改修リフォームして再販するリノベーション住宅への減税です。

買取再販では、買取時に業者に登録免許税と不動産取得税がまず課税され、それを購入する個人にも課税されて、二重課税になります。住宅(家屋)部分への二重課税回避策です。

昨年2014年度税制改正では一定の買取再販住宅の買主への登録免許税を大幅減額しました。

今回2015年度税制改正では買取再販業者への不動産取得税を大幅減額します。

住宅(家屋)への不動産取得税は固定資産税評価額×3%です。

平成9年4月以降築の物件なら評価額から1200万円控除、平成元年4月以降なら1000万円控除、昭和60年4月以降なら450万円控除(以下略)。戸建もマンションも評価額は1000万円台のことが多いでしょう。もし評価額1500万円なら税率3%で45万円です。

1200万円が控除されれば36万円減の9万円に下がり、コスト減で再販価格も下げられます。


建築士等の耐震基準適合証明等が必要になると思われます。

すまい給付金では中古住宅は個人間流通物件不可で業者買取再販物件限定です。消費税対策の給付金なのでそれは当然でもありますが、国交省は住宅の質的向上に向け業者による買取再販を推進し市場拡大させます。

事業用買換特例の大都市規制


10年超所有の、土地建物等の事業用資産(譲渡資産)を譲渡し、新たに土地等(300u以上)、建物、機械装置等の事業用資産(買換資産)を取得すると譲渡益の80%が繰り延べられます。事業用資産買換特例の9号買換です。

地方地主さんが1億円で賃貸物件等の事業用資産を売却します。原価と経費で1000万円なら差引き譲渡益9000万円に課税、

税率20%で税額1800万円です。

相続税対策での資産組換にと、条件を満たした買換資産である都心物件を1億円で購入します。

譲渡益9000万円のうち7200万円(=9000万円×80%)が繰り延べられ(課税対象から外れて)、1800万円(=9000万円−7200万円)だけに課税されます。税率20%なら税額360万円で済みます。税額は1440万円の減少です。

改正で「大都市等以外の地域」から「大都市等」への買換ならば繰り延べ割合は80%が75%になり、「大都市等以外の地域」から「特定地域」なら70%です。


具体的地域は改正後の地域再生法が定めます。税制改正大綱に具体的地域名の明示はありませんが、自民党税制調査会資料には次のようにあります。

「特定地域」…東京23区

「大都市等」…東京都(武蔵野市・三鷹市・八王子市等)、神奈川県(横浜市・川崎市等)、埼玉県(川口市・川越市等)、千葉県(千葉市等)、茨城県(龍ヶ崎市等)、愛知県(名古屋市の特定の区域)、大阪府(大阪市の全域、守口市東大阪市堺市の特定の区域)、京都府(京都市の特定の区域)、兵庫県(神戸市尼崎市西宮市芦屋市の特定の区域)

前記例で買換資産が特定区域(東京23区)なら6300万円(=9000万円×70%)が繰り延べで、2700万円(=9000万円−6300万円)への課税となり、税額は改正前360万円から540万円に増税。

大都市等内から大都市等内への買換について税制改正大綱は触れておらず、現行通りの80%繰り延べと思われます。

また買換資産の対象から機械装置が除かれます。

本社機能地方移転へ優遇税制


企業が法の計画承認を受けて、「特定地域」から「大都市等」外の一定区域に本社機能を移転、1000万円又は2000万円以上の一定の建物等を取得すると特別償却25%又は税額控除7%です。

建物1億円なら2500万円を一気に償却か、最大700万円の税額減。更に増加雇用者1人当たり最大80万円の税額控除です。

移転でなく地方本社機能拡充でも、特別償却15%又は税額控除4%、及び1人最大50万円です。

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