2009-10年のマンションなら売却益1000万円非課税




2009-10年の新築分譲マンションなら売却益1000万円非課税



2015年2月2日 第1011号

2007年サブプライム危機。スルガ、ゼファー、アーバンと、新興不動産会社が次々破綻。

2008年9月リーマンショック。日経平均はひと月で12000円から7000円へ急落。不動産市場は一瞬で凍りつき、全ての不動産関連企業が倒産の危機です。10月にはREITまでもが破綻します。

信用収縮真最中の2008年12月12日に2009年度税制改正が決定されます。民主党政権前の自民党政権最後の税制改正でした。

「何でもいいから土地需要を喚起しろ!」まさに非常時、普段ならあり得ない税制創設です。

「今土地を買えば将来の売却益1000万円を非課税にする。」

「2009-10年に土地を買って下さい。それを5年超所有し、6年目以降に売却すれば、売却益のうち1000万円が特別控除で非課税(所得税・住民税)です。」


土地を買ってもらうために、2009-10年に買う土地は将来売却しても譲渡益1000万円を非課税にすると国は約束したのです。

リーマンショックを背景に慌てて用意された異常な税制です。

2009年分はいよいよ5年超


その2009年取得分が2015年1月1日に5年超所有となりました。

これからは2009年取得の住宅マンション等、土地なら何でも1000万円特別控除非課税枠です。


なお2010年取得分は2016年1月1日に5年超所有になります。

2009-10年に「買った」物件が対象で、2009-10年に相続や贈与で取得した物件は違います。

居住用3000万円控除等とのダブル適用は不可。親族等から買った物件は対象外。法人も対象。

マイホームの売却なら居住用3000万円控除が使えます。賃貸・空き家・遊休・別荘等ならばこの1000万円控除が使えます。

2009-10年の購入取得時での税務署への届出等は不要でした。今年以降売却した土地や借地権が偶然に2009年取得したものでも1000万円特別控除となります。

(別制度として、2009-10年に土地取得することで将来の他物件売却への譲渡益を8割減するという制度も創設されました。こちらは「この土地を買った。特例の適用対象にする。」との購入時の届出が必要でした。)

土地売却益か建物売却益か


土地のみが対象であり、建物売却益には使えません。しかし結果的には問題ありません。

2009年に2000万円で購入した戸建住宅(又はマンション)を2015年に3000万円で売却します。

売却金額3000万円を土地と建物部分に分けて、土地と建物それぞれ売却益の計算をします。

購入時の2000万円の内訳は土地1200万円で建物800万円(消費税額からの逆算等)でした。

建物の減価償却後の簿価(売却原価)を求めます。売却までの減価償却費の累計額が200万円なら、簿価は600万円になっています。(非事業用建物も類似の償却計算をしていきます。)

売却利益(値上がり益)は土地から生じるのであり、建物は値上がりしないから利益はないと考えます。つまり建物は簿価(売却原価)で売ったと計算します。

土地建物売却代金3000万円のうち建物売却代金は600万円。

残り2400万円(=3000万円−600万円)が土地代金。建物売却益ゼロ(=建物売却600万円−売却原価600万円)、土地売却益1200万円(=2400万円−1200万円)。

建物売却益はゼロで全てが土地売却益です。だからそこから1000万円特別控除を差引けて、課税対象は200万円となります。

「建物売却益には使えない」のですが、結果的に売却益はすべて土地売却益です。なお買換特例適用なら計算は異なります。

物件単位でなく所有者単位です。1年に2つ売っても1000万円。2分の1共有で2000万円売却益なら二人それぞれ1000万円非課税。

また2009年購入物件が3物件あれば、毎年1物件づつ売って3年間毎年1000万円非課税です。


仲介会社は該当分譲マンション等のリスト化が必須。2009-10年物件取得者には「特別に税金が安いですよ」と説明できます。

数10年後に2009-10年取得物件を売却しても現行税制では特別控除。税務申告で見落としそうです。2009-10年取得不動産の譲渡税だけは特殊になります。


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