ヘルスケアリート




ヘルスケアリートに介護施設の新規供給が託される



2015年4月6日 第1019号

子供より高齢者です。学研は科学と学習を廃刊し、介護事業に注力します。病院は老人であふれます。入院日数を短縮し、患者を選別し入院せざるを得ない患者だけを入院させます。

慢性病高齢者の看取りまでも病院が行えば医療制度が立ちゆかなくなります。そこで病院ではなく介護施設が看取ります。

介護報酬引き下げがニュースになりましたが、すでにメリハリがついています。例えば看取り加算。介護施設(病院ではなくて)が看取りまで行うと施設が受け取る介護報酬が増えます。

看取りに消極的だった介護施設も、看取りを前提として、病院から送り出される重度要介護者を積極的に受け入れます。

介護施設が担う役割拡大で


介護報酬見直し(審議報告)での重点項目4点です。これに関連する介護報酬が優遇されます。

1.中重度要介護者や認知症高齢者への対応、2.リハビリの推進、3.看取りの対応、4.自分で食物を摂取できるよう口腔ケア。

病院看護だった領域を、自宅(訪問介護を前提)と介護施設に担わせる方向なのです。

介護施設は、特別養護老人ホーム・有料老人ホーム・サ高住(サービス付高齢者住宅)等です。

特養は社会福祉法人に限られ、後の二つは不動産投資対象です。

有料老人ホームは住居と介護サービスの包括利用契約です。サ高住は介護サービス選択利用可の賃貸マンションです。

有料老人ホームは地域ごと数量規制と事前指導届出制、サ高住は比較的自由に展開できます。

これまでは個人地主の土地有効活用物件が多く、それを介護事業者が借り上げてきました。

しかし介護事業者は不安です。地主相続でも事業継続できるのか、長期の修繕や耐震補強等をちゃんとやってくれるのか。

国交省は2010年から10年でサ高住は60万戸にするとぶち上げました。年6万戸(1棟50戸として1200棟)で10年間。2014年の分譲マンション発売数は全国で8万戸、それに匹敵する数です。

建築費高騰もあり土地有効活用では新規供給が足りません。

そこでリートです。特化型リートが物件保有し長期的視野で賃貸運営をすれば運営する介護事業者も施設利用者も安心です。

それにリートなら投資家が大量の資金投入してくれます。施設の大量安定供給を図るには、リートしかありません。


ヘルスケアリートが介護施設


介護施設と病院等を投資対象とする特化型リートはヘルスケアリートと呼ばれます。

2014年6月「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン(国交省)」が決まり病院へのガイドラインも近く決まります。厚労省でなく国交省の不動産市場整備課が主導します。


2014年11月に有料老人ホーム対象のヘルスケアリートが公開しました。リート設立時1口10万円、公開時公募価格15万円、公開初値22万円、今27万円です。

介護施設の物件価格は一気に値上がりしました。賃貸住宅と違いオペレーショナルアセットつまり運営リスク有り資産だからと、住宅より高利回りでしたが、空室リスクの低さからみれば住宅より低利回り(=高価格)になっても不思議はありません。

このヘルスケアリートの配当利回り2%半ば。他リートより低利回り(=高価格)なのです。

リートは減価償却後の利益を配当しますが、一部物流リートは当面の修繕費負担が少ないとし利益を超え減価償却費の一部を配当対象にします。つまり会計上の利益を超えて配当します。

このヘルスケアリートも同様の配当を行います。利益以上の配当までしても低利回りです。

株主(投資主)優待制度には入居一時金割引、居室料割引もあり、「老後のために一口投資」。

ヘルスケアリート公開第一弾は介護報酬引き下げニュースを乗り越え大成功となりました。

ヘルスケアリート第二弾も3月に公開されました。

米国でのヘルスケアはリート市場の1割以上をも占めています。日本の介護施設供給はリートの資金調達力に託されます。



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