不動産の法人化




賃貸建物を会社所有にする…賃貸収益力の法人化



2015年5月4日 第1023号

子が同族会社を設立、親所有アパートの管理受託をし、家賃20%の管理料を受け取ります(又は本来家賃の80%で借上転貸)。この20%分を子の役員給与等とし所得分散と節税です。

外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5-10%です。20%は確かに取り過ぎ。


しかし普通は20%までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わないことが多いようですが、争えば世間相場で課税です。

管理料の世間相場で課税処分


同族会社が親の貸ビルを家賃年5000万円で賃借し、年1億円でエンドの賃借人に転貸します。

つまり管理料は家賃の50%で、税務署は不適正だと課税処分。

税務署は一般の不動産管理会社の世間相場を調べます。借上転貸なら管理料10%でした。つまり世間相場9000万円なのです。

5000万円でなく9000万円で貸した(差額4000万円)とし、親に所得税課税処分をします。国税不服審判所も課税を認めました。

審判所の裁決文に「管理料は20%以内だと税務署から事前説明がなかったのがいけない」との納税者主張が記されています。

「20%までなら…」との交渉が税務調査であったのでしょうか。

管理料が家賃の100% (タダで同族会社に賃貸して転貸)の別物件もあり、全部まとめ世間相場の10%が適正とバッサリ課税されました(1994.6.24.裁決)。

法人の調査か、個人の調査か

「ウチなんか同族会社で何10%も取っているけど、税務調査OKだったよ」との声も聞きますが、それは運がいいだけ??

この裁決事例でも「同族会社への税務調査では指摘されなかったのに…」と納税者が主張したとありますが認められません。

会社への法人税調査で「適正家賃は5000万円でなく9000万円」と調査官が言えば、法人経費4000万円増で法人税還付です。そんなバカな調査官はいません。

親への所得税調査ではじめて「5000万円でなく9000万円」と調査官に指摘されるのです。

この管理料には「目安となる適正額等はない…個々の実態に応じて適切に取り扱うよう周知徹底されたい(2000.9.6.個別通達)」。だから「世間相場より随分高いですがどんな業務ですか」と税務調査で問われます。

調査前提に実態と記録を残します。基準は特にないとしても実務では20%超だと世間相場でバッサリと管理料否認の危険大。

わずか10%(外部管理会社に別途5%)なのにゼロとされたり(2006.6.13.裁決)、同様ケースでも業務記録があったのでOKとか(2013.3.4.裁決)様々です。

世間相場でバッサリなら、普通は管理委託で5%、借上転貸なら10%辺りで課税されます。

建物所有の法人化で所得分散


管理会社形態では金額も少額だし面倒。だから建物所有会社化、つまり建物を法人化します。

前記裁決事例は、高賃料立地での、築古で建築借入残が極めて少ない貸ビルと推測できます。

家賃年1億円なので当初建築費は10倍の10億円、今の帳簿価格3億円とします(全くの推測)。

会社が親の建物を3億円で買い取るのです。帳簿価格売買なら「時価での売買」とされ譲渡税や贈与税の心配は不要(消費税・登免税・取得税には注意)。

資金は銀行借入や親からの借金。売買代金分割払いでも可。

売買で建物を会社所有に移せば、年1億円の家賃全額は当然に会社のもの、そこから子が役員給与等を受け取れます。

売買は建物だけ。土地は親所有のまま。地代は固資税実費負担でもいいのですが、その3倍程にすれば親相続時の土地評価が8割評価に下がります。

賃貸収益力(賃貸物件)の法人化なのです。相続税対策ではなく、所得の分散移転対策です。

親が毎年1億円の家賃を取れば所得税率も高く相続財産が膨らむだけ。法人化で子に所得分散し、子はそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えます。


親に売買代金3億円が入るので建物相続評価次第では一時的に相続税が増減します。銀行借入があれば銀行交渉も必要です。

法人化でなく、建物だけ子個人へ贈与する選択肢もあります。

アパートの収益力を子に贈与する…建物贈与は収益力贈与 2011年10月24日 第854号



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
相続税対策申告

このレポートと同じ年分リスト
2015年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif