建物敷地配置で相続税対策




賃貸マンション建築・・・建物敷地の配置で相続税が変わる



バードレポート 1996年7月8日 第119号

 賃貸マンションを建築すれば、確実に相続税は減少します。いわゆる「3年縛り」の節税規制も廃止されましたので、建築後すぐに効果がでます。また賃貸マンションを建築するときに、土地上の建物配置に注意すると、更に相続税が少なくなります。

路線価方式で土地の相続税評価額をするとき、その土地がふたつの路線価に面しているときはどうするのでしょうか。それは最も高い路線価を採用することになります。右上の例ならば、50万円と100万円の路線価に面していますから、高い方の100万円が採用されます。

この1000平方メートルの土地に賃貸マンションを建設します。容積率建ぺい率等を有効に使えるようにした上で、多少道路から離して建築しましょう。

完成後、路線価の高い道路側は月極めの駐車場にしましょう。すると右下の状況になります。

この場合には、200平方メートルの月極駐車場と800平方メートルの賃貸マンション敷地である貸家建付地とは別の土地として評価することになります。

200平方メートルの土地についてはこれまでどうり路線価100万円が採用されますが、800平方メートルの土地については路線価100万円には接していません。

800平方メートルの土地の路線価は100万円ではなく、50万円になってしまうのです。

この結果、更地としての単純計算の相続税評価額は、10億円から6億円に下がってしまいます。賃貸マンション建築そのものの効果より大きいのではないでしょうか。

ただし、高い路線価の道路側を例えば10センチ幅で分筆しても、それは駄目でしょう。それぞれの土地がちゃんと利用活用されていなければいけません。壁やフェンスをつくっただけというのも駄目です。

自宅・子等へ無償貸の土地・個人営業店舗敷地などは税務上「自用地」と呼ばれます。ポイントは賃貸用建物の敷地と自用地とは別の土地として評価されるということです。

自用地どうし(例えば、長男建物敷地(無償貸)と自宅)を壁で区切っても駄目です。賃貸用建物の敷地との境界をつくらなくてはいけません。

せっかく土地活用をするのならば工夫しましょう。工夫すれば差がでます。

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