アパート建築の名義




アパート建築は、親の名義? それとも 子の名義?



バードレポート 1996年9月23日 第129号

 「親の土地に子が建物を建てると、借地権の贈与として贈与税がかかるよ。」と、言う方がいます。

昔はそんな贈与税もありましたが、今では心配不要です。親の土地に子が建物を建てても贈与税はかかりません。

親子間で、無償で(せいぜい固定資産税等の実費負担で)土地の貸し借りがあっても贈与税はかからなくなっています。親の土地を子が無償で借り、子がそこにアパートを建てても大丈夫です。

親名義か子名義か


「親の土地にアパートを建てる。建物は親名義がいいのか、子名義がいいのか?」

家賃はだれが受け取るの?


親の土地に子名義でアパートを建てると、家賃は全額を子が受け取ることになります。親が受け取れば財産が膨らみ相続税も膨らみますが、子が受け取るのなら親の財産も相続税も増えません。子はその家賃を将来の相続税のために貯金しても、生活費に回しても、何に使っても自由です。

応用1・親から子へ建物贈与


建築費借金が返済済みの親名義のアパートがあります。土地も親名義です。アパートの建物だけを子に贈与しましょう。古い木造アパートなら贈与税もわずかでしょう。そうすれば、その後の家賃は子がすべてを受け取れます。

土地の評価はどうなるの?


親の土地に子名義のアパートを建築したときには土地の相続税評価はどうなるのか?

親の土地に親のアパートがあれば、土地は「貸家建付地」として更地よりも2割程度低い評価額になります。

しかし、親の土地に子のアパートならば、土地は「更地」として評価されます。無償(実費負担があったとしても)で、人に貸している土地は更地評価となってしまいます。

応用2・子から親へ建物贈与


こんなときは、早めに、アパートの建物を子から親へ贈与しましょう。そうすれば親の土地に親のアパートとなりますから、「貸家建付地」として低い評価額になります。ただし家賃収入は親のものになってしまいます。

どちらが得か考えて、


家賃が大切か・相続評価が重要かがポイントです。

相続対策なら建物自体の評価額も考える必要もあります。

建物を親から子へ贈与したり、子から親へ贈与したりと、忙しくて大変です。

(ご注意)昭和20年30年代に建てられた建物の敷地、及び、以前に親族間で名義変更されている建物の敷地の相続評価については、一部例外があります。

 所有権でなく、借地権の無償貸借の場合は一部別扱いです。法人がかかわった場合も別扱いになります。

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