3年前に引越仮換地指定の節税




3年前に引っ越した人と仮換地を受けた人はいませんか



バードレポート 1996年11月11日 第135号



譲渡税率はこのレポート発行後改正になっています。

平成5年まで居住していた不動産の売却


不動産売却時の譲渡税の負担はなかなか大変です。

「居住用不動産の譲渡」ならば3000万円の非課税枠もあるし、税率も低いしでいいのですが、通常の譲渡だと税率も高く大変になります。

さて「居住用不動産の譲渡」とは何でしょうか。マイホームの売却、すなわち自分が住んでいる不動産の売却というのが常識です。では住まなくなってから何日目までに売却すれば居住用の不動産の譲渡とされるのでしょうか。

そこのところを税法はきっちりと定めています。「居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。

ということは・・・・・平成5年まで住んでいた不動産は平成8年までは税務上では居住用の不動産の扱いになります。たとえ、その後に空き家にしていても、その後に他人に貸していたとしても、です。

平成5年まで住んでいたけれど、転勤等何かの都合で引っ越して、その後は賃貸にしている戸建住宅やマンション、これは所有者にとって現在は居住用ではありませんが、今年なら税務上の居住用不動産に該当するのです。(その後に建物が取壊されている場合はダメなこともありますのでご注意ください。)

ですから平成8年中に売却すれば「居住用不動産の売却」として税金はとても少なくなくて済みます。例えば

10年超所有の建物土地売却時の譲渡税負担は・・・

○売却益が3000万円だと

今年売却ならゼロ

来年売却なら754万円

○売却益が1億円なら

今年売却なら1040万円

来年売却なら3081万円

○更に、今年売却なら居住用財産として買換特例の適用もありえます。そうすれば条件次第ですが、税金はゼロにまでなる可能性もあります。

平成5年に仮換地指定を受けた区画整理地の売却


せっかく区画整理された土地でも、税金が重いので売るに売れない土地も多いようです。

あまり知られていない特例があります。仮換地指定を受けてから3年経過する日の12月31日までに売却すれば、「優良宅地の譲渡」として通常の長期譲渡税率ではなく優良宅地譲渡としての特別に低い税率が適用されます。

買主さんが一定の住宅や一定の共同住宅を建てること等、の条件がありますが、他の特例に比れば相当甘い条件です。

一定の住宅とは、床面積が50から200平方メートルで敷地100から500平方メートル。一定の共同住宅とは、床面積500平方メートル以上、耐火又は準耐火、地上3階以上、床面積の75%以上が居住用であること・各独立部分が50から200平方メートルです。(例外や手続規定がありますのでご注意ください)

平成5年に仮換地指定を受けたすべての地主さんにとって、平成8年(今年)の大晦日までに売却すれば、「優良宅地の譲渡」として税金が少なくなる可能性があるのです。例えば、所有期間5年超で売却益1億円の譲渡税は・・・・

今年売却なら1980万円

来年売却なら3081万円

せっかくだから


平成5年に引っ越した方・仮換地指定を受けた方にとっては、せっかくの平成8年限りの優遇税制です。お知らせすれば、喜ばれること請け合いです。

契約と引渡は・


なお年内に売買の契約さえ済ませれば、引き渡しが来年になったとしても、通常の売買契約なら大丈夫です。

ただし来年3月に確定申告することを忘れずに。

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