今年のテーマは定借マンション




今年のテーマは「定借マンション」



バードレポート 1997年1月6日 第142号

 不動産・財産についてのお手伝いをするにあたって、年初にその年のテーマを予想するようにしています。

今年は「定借マンション(定期借地権付きマンション分譲)」の年です。

ここ数年で戸建住宅での定期借地権分譲は当たり前のものになりました。中古定借戸建住宅の流通も始まっていますし、厳しいながらも定借の底地の物納も始まっています。

しかし定期借地権付きマンションは、様々な制約により、随分と普及が遅れていました。50年後の建物取壊更地返還に際し、地中の基礎杭をどこまで抜くのか?区分所有者の中で地代不払いや行方不明者がでたとき、他の区分所有者に負担がかかるのか?等々問題は根深いものがあります。

しかし、定借マンションは時代の要請です。

バブル期に法人が抱え込んだ都市部の塩漬け土地。無理してまで土地を買わなくなった消費者。特優貸等の良質賃貸物件の都心部での大量供給。これらを背景に「可能性があるのは定借だけ」という状況も生まれています。特に都心部の法人所有塩漬土地の活用についての選択肢は限られています。定期借地権を考えざるを得ません。これまでに分譲された数少ないない定借マンションのほとんどは、中堅中小デベロッパーによるものでした。

しかし昨年からは大企業による定借マンション分譲が目立つようになりました。

トヨタ自動車さんは自らの土地での定借戸建分譲はかなり早い時期に経験しましたが、昨秋には名古屋で三井不動産さんと組んで36戸定借マンション分譲を行ないました。

東京建物さんは東京都荒川区の9000平方メートルの自社所有地に231戸の大型定借マンション分譲を行なっています。隣接地の大規模開発地の中古マンションは坪200万円程度でしたが、この新築定借マンションは坪111万円からです。

環境の違い・地代の支払い・50年後の返還の問題等の差もありますが、この価格差には説得力があります。

デベロッパーにとっては、定借事業は利益を乗せにくく、本音では避けて通りたいはずです。しかし、他社がやるなら、やらざるを得ません。

定借マンションは新しい制度ゆえに、さまざまな新しい手法が模索されています。

定期借地権を活用する等価交換マンション・50年の一般定借ではなく30年の譲渡特約付定期借地権を活用したマンション・定期借地権を活用した収益投資用マンション・それら定借商品の小口化・・等、様々な挑戦が続くでしょう。

新たな手法が可能ということは、中堅・中小企業には、大いなるチャンスがあるということです。大企業は新しいものには臆病ですから。

今年は定借マンションが注目されます。定借マンションは避けて通れません。




昨年までのテーマ

94年は「定借」。この年の正月にはまだ珍しかった定期借地権付き戸建分譲がわずか1年間で制度として随分と落ち着いてしまいました。

95年は「都心居住」。地価下落を背景にして分譲賃貸を問わず、住宅の都心回帰が進みました。

96年は「整理」。バブルの清算が時期本番を迎えました。不良債権として処理する側でばかりでなく、不良債務を負った側からの金融機関との交渉を行いながらの財産整理もあります。競売も注目を浴びており、不動産財産コンサルの現場ではこれらのお手伝いが97年もまだまだ続くでしょう。


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