無資金で土地を買う方法




無資金で土地を買う方法・税率1%で土地を売る方法



バードレポート1997年2月24日第149号 

 

買主にとり資金調達不要で不動産を買う方法があります。その方法なら売主の税負担はわずか1%です。これは上場会社だけに可能な方法です。

スーパー経営のマイカル(旧社名ニチイ)は、非上場の不動産賃貸会社3社を吸収合併すると発表しました。合併によりこれら3社の株主に対して1010万株の新株を発行します。マイカルの株式は1株1640円(2月17日)ですので、時価165億円の新株になります。

吸収される会社は「原宿表参道ビブレ」「狭山サティ」等の商業ビルをマイカルに賃貸中で、銀座にビル(建物延床面積5100平方メートル)等も所有しています。賃借ビルは自社ビルとなり年間11億5千万円の家賃は不用になり、銀座のビルからは受取家賃まで入ってきます。(日経流通新聞97.2.18より)

これら3社はマイカルの関係会社ではありません。そして役員や従業員は引き継ぎません。すなわち人間や営業は引き継がずに不動産だけを引き継ぐのでしょう。

買う側の立場

これは実質165億円の不動産売買です。これらビルを165億円で購入したのと同じです。

ただし、現金で買うのではなく、自社の株式を新たに発行して渡すだけです。だから新たな資金調達は不要です。金利は生じませんが、新株の増加分につき毎期の支払配当金が増えます。マイカルの配当は現在1株年20円ですので、2億円増加します。165億円に対して年1.2%の負担に相当します。

売る側の立場

売った側はどうなるでしょうか。会社が土地を売るのではなく、その会社の株主がその会社の株式(非上場株)を手放すことになります。その対価として現金を受け取る(=単純な株式売却)のでなく、対価としてマイカルの株式という上場株式を受け取る(=吸収合併される)のです。上場会社の株式ならばこそ、証券会社の窓口で売却して現金化することもできます。

税金(譲渡税)はどうなるか

ここでは165億円がそっくり利益とします。土地売却165億円なら60%の100億円が税金。単純な株式売却165億円なら26%の40億円の税金。吸収合併されてマイカルの株式を受取っただけなら税金ゼロです。

その受取ったマイカル株式(上場株式)を証券会社を通して165億円で売却すれば1%の2億円の税金です。土地売却の100億円に比べ50分の1です。

売る事情は「後継者難で事業継続が困難な状況」とのこと。このようなケースは多いでしょう。ビルばかりでなくマンション用地等にも使えます。

ご注意…2000年頃になりマイカルさんはこれらビルの処分を行っています。その処理の状況から推察すると、このレポートで説明している買取時の処理(日経流通新聞によるもの)とは、異なった処理がされているようです。(2001.4.12加筆)


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