「中間登記省略」の税金




「中間登記省略」で「土地転がし」をしたときの税金



バードレポート1997年5月19日 第160号

重課についてはその後更に減税となっています。 

「不動産取得税」という税金があります。土地への税額は《固定資産税評価額×50%(経過措置)×4%(原則税率)》となり、登録免許税と並び土地購入時に負担感の大きな税金です。(住宅敷地への減免等例外規定があります。)

土地購入後数ヶ月から1年程度で自治体から突然に納税通知書が送られてきます。不思議な税金です。法律上では、土地を取得した者は、所得税の確定申告のように自分で申告書を提出しなくてはいけないと定めてあり、無申告の場合には3万円以下の過料となる(多くの自治体)と定められています。

しかし、不動産取得税を自主的に申告する人は極めてわずかです。この税金は申告義務を課しているにもかかわらず、賦課課税(納税者からの自主申告による課税ではなく、課税側が納税通知書を送り付けることによる課税)となっているのです。

さて、問題となるのは「中間登記省略」です。AさんがBさんに売却し、BさんはそのままCさんに転売しました。Bさんが登記をするかしないかはBさんの自由です。登記をしなければ登記簿上ではAさんがCさんに売却したようになり、Bさんは省略されます。これを「中間登記省略」といいます。

登記をすると登録免許税がかかり、これがかなりの金額になるので、この登記を省いてしまうのです。登録免許税は「中間登記省略」ならば、Bさんにはかからず、実務上は問題ありません。

ところが不動産取得税は違います。不動産取得税は登記をしても登記をしなくても課税されます。あとは、「分かるか、分からないか」です。

不動産取得税の納税通知書の発送(賦課課税)は、所有権移転登記をもとにして行われているようです。そのために中間登記省略は課税漏れになってしまうことが多いようです。そして5年で時効です。

いつも課税漏れなので「中間登記省略」は不動産取得税非課税と思われていることが多いのですが、本来は申告すべき課税されるべきなのです。そして、一部の自治体ではこの中間登記省略を積極的に探し出して課税しているようです。

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中間登記省略が行われるのが多いのは土地の転売です。バブル期には「土地転がし」と呼ばれたものです。この土地の転売に対する法人税の課税がとてもゆるくなっています。

土地を所有から2年内に転売し売却益を得た場合には通常の法人税に加え「法人税超重課」として懲罰的な課税が行われます。バブル期までは、超重課分の税率は30%(住民税込みで計算すると35%程度)でした。住民税や事業税を加えると儲けの90%以上が税金でした。ところが平成8年からの超重課分が15%(住民税込みで18%程度)になってます。

5年超の長期譲渡税率はバブル前よりも高税率のままで下がりません。ところが2年内の土地転売の超短期重課税率は半分になっているのです。

もっとも黒字会社は超重課以外に通常の法人税もありそれなりに負担です。しかし、繰越赤字のある会社やバブルの含み損のある会社は通常の法人税等はかからなくすることが可能ですので、この超重課だけで済みます。

すなわち、赤字法人なら土地超短期転売益への法人税率がわずか15%(住民税込18%)で済むようになっているのです。

ちなみに平成4年から7年までは、たとえ赤字法人でも67.5%(住民税込80%)もの懲罰的な課税だったのですから。


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