工場店舗を住宅転用で固定資産税




工場店舗を住宅に改築したなら申告を。固定資産税は1/6に。



バードレポート1997年7月21日 第168号


その後東京都(23区に限る)は全国に先駆けて、下記でいうトバッチリマンションの救済策を開始しました。

バードレポート1998年12月14日号を参照下さい。
非住宅用地を住宅用地に転用すると固定資産税は1/6になります。(住宅1戸当り敷地面積が200平方メートル超の部分は1/3です。)

駐車場200平方メートル(非住宅用地)の固定資産税は60万円でした。ここに専用住宅を建築すると住宅用地として土地の固定資産税は1/6の10万円になります。(実際には経過措置等で1/6までは下がらないことが多い。)店舗併用住宅等の「併用住宅」の場合は、建物全床面積中での居住用部分がどのくらいあるかで住宅用地か否かが定まります。床面積の1/2以上が居住用なら土地すべてが住宅用地とされます。(左下表)1階が店舗で2階が居住用なら床面積の1/2が居住用なので、その土地は全部が住宅用地になり、固定資産税は60万円ではなく10万円です。

しかし建物の一部に居住していても、その居住用部分が床面積の1/4未満ならば、その敷地は全部が非住宅用地となり、固定資産税は60万円です。



改築したら申告を

2階建ての工場があります。工場は非住宅で、固定資産税は60万円でした。全部を専用住宅に改築居住すれば敷地は問題なく住宅用地になります。1階は工場のままで2階だけを居住用に改築しました。これでも床面積の1/2が居住用なので、敷地全部が住宅用地。そして固定資産税は10万円になります。いや、厳密にいえば「10万円になるはず」です。

市役所の税務課は工場建物が居住用に改築されたことなど知りません。このままだと翌年も60万円の納税通知書が送られてしまいます。本来10万円になるべきものも、役所が知らなければ60万円のままです。それならば、役所に行って申告をしましょう。

「工場の2階部分を住宅に改築しました。床面積の1/2が居住用になりましたから敷地は全部が住宅用地になるはずです。来年の税額は60万円でなく10万円にして下さい。」

申告しなければ役所には分かりません。役所の担当者が現地確認に来るでしょう。税金が安くなるのに、気がつかないまま高い固定資産税を払い続けているケースもありそうです。

マンションが事務所になると

近頃問題になっているのが商業地のマンション敷地です。全10戸の分譲マンションがあります。分譲当初は全戸が居住用でした。しかし好立地のために次々と事務所転用され、気がつけば10戸のうち8戸までが事務所用になってしまいました。すると住宅の床面積割合は1/4未満です。

1/2以上から突然1/4未満になったこのマンション敷地はその全部が非住宅用地になり、土地の固定資産税は突然6倍。事務所として使っている8戸の所有者は仕方ないとしても、残り2戸は住宅として実際に居住していてものトバッチリ。

判定は建物一棟単位です。実際に居住している住戸であっても非住宅用地の課税になります。何やら納得しかねますが・・・・。なお各自治体独自の軽減特例がある場合もあります。

店舗工場等の併用住宅の敷地が住宅用地とされるか否か
居住用部分の床面積が建物全面積に占める割合その建物の敷地は住宅用地か、 非住宅用地か
1/2以上全部が住宅用地
1/4以上1/2未満50%が住宅用地
1/4未満全部が非住宅用地
5階建以上耐火建築物は別基準

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