専有50uマンション公庫融資と税務




専有面積50平方メートルのマンション 金融公庫はOK 税務署はNO



バードレポート1997年7月28日 第169号

  同じマンションに床面積はふたつあります。あるマンションの販売用パンフレットには「専有面積51平方メートル」と表示されていました。この「専有面積」は、通常は壁の中心線から測った面積です。すなわち、お隣との境の壁なら、その壁の中心線からこちら分はこの「専有面積」に含まれています。

この「専有面積51平方メートル」の新築マンションを購入して、所有者欄に自分の名前の入った登記簿を見ると驚きます。51平方メートルのはずの面積が49平方メートルとなっています。2平方メートル減ってしまいました。「登記面積」は「専有面積」のように壁の中心線からは測りません。壁の内側から測った面積です。壁の面積が入っていませんから数%分は面積が少なくなります。だから「専有面積」と「登記面積」に差が生じます。購入者としては何か損をした気になるようです。

さて、マンションを購入する際にはローンや税金の問題を解決しなくてはいけません。そして多くの場合に「50平方メートル以上のマンションであること」が条件になっています。困るのは、その条件が「専有面積」だったり、「登記面積」だったりすることです。

住宅金融公庫融資の条件は「専有面積50平方メートル以上」です。ですからこの51平方メートルのマンションは公庫融資が使えます。住宅ローン控除等の税務上の優遇措置もあります。ここでの条件は「登記面積50平方メートル以上」です。

このマンションは49平方メートルですから、優遇措置は不可です。販売用パンフレットに51平方メートルと書いてあっても、登記面積が50平方メートル未満なれば、税の優遇措置はつかえません。ローン控除は6年間に渡って最大で合計百数十万円もの所得税軽減が受けられるとても大きな優遇措置です。ローン控除以外にも、新築物件なら登録免許税が安くなる優遇措置があり、親から贈与を受けるのなら住宅取得資金贈与の優遇措置もあります。これらの条件はすべて「登記面積50平方メートル以上」です。

近年は販売しやすくするために面積を圧縮して総額を抑えたマンションが増えました。公庫融資がないと販売で苦戦するようで、専有面積を50平方メートルギリギリにした2LDKや3DKになります。登記面積が50平方メートルに満たなければ公庫はよくても、税務署はダメです。

・・・・・・・・・・・・

ローン控除や住宅取得資金贈与は新築ばかりでなく中古でも使うことができます。中古でも50平方メートル未満のマンションは不可です。また、耐火建築物なら築20年以内、それ以外は築15年以内という条件もあります。築20年のマンションはローン控除が使えローン控除のメリットが最大百数十万円。一方、築21年マンションはメリットなしです。築20年超のマンションや登記面積50平方メートル未満のマンションは税優遇分が値引き材料となるでしょう。



50平方メートル マンションの 公庫融資と税優遇措置 

面積 

専有50平方メートル未満

専有50平方メートル以上
登記50平方メートル未満登記50平方メートル以上
公庫融資×
税の優遇 ××

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