定期借地権で定期借家権を実現




「定期借地権」を使って、実質的な「定期借家権」を実現する法



バードレポート1997年9月1日 第174号

定期借地権の設定してある土地の評価額はその後改正されています。

東京都交通局は定期借地権を利用しての土地活用します。

地下鉄建設作業用地として取得した未利用地215平方メートルを、期間20年の事業用定期借地にて第三セクター法人に土地を貸し、その第三セクター法人はコンビニ用建物を建設し、その建物を「ミニストップ」というコンビニ経営会社に賃貸するとのことです。(平成9.7.2日本経済新聞)

この手法の特徴は、自治体が民間企業に直接賃貸するのが難しい事情でもあるようで、地主たる東京都が土地をミニストップに直接貸しつけずに、間に第三セクターをはさんんで建物を貸すということです。ミニストップは第三セクターに家賃を払い、第三セクターは東京都へ地代を払うことになります。

土地は戻るか・貸家は戻るか


さて、東京都がミニストップに対し直接に事業用定期借地権で土地を貸すのならば、20年の期限満了で土地は東京都に戻ることになります。

ところがこのケースはどうなるでしょうか。ミニストップと東京都の間には契約関係はありません。ミニストップにとっては定期借地かどうか、その期間が満了になるかなどは関係ない話です。20年後に借家権を主張して立退きを拒否できるのでしょうか?

ミニストップの借家契約は、第三セクターの定期借地権の上で成立しています。定期借地権が期限満了で消滅すれば、その上で成立している借家契約も当然終了します。(ただし借家人が定期借地のことを不知ならば1年間の猶予があります。)ミニストップは20年後には立退かなくてはならないのです。その結果土地は東京都に戻ってきます。

地主さんが土地活用をためらう理由に、借家人さんが借家契約満了後も立退かず、建物がスラム化することがあります。必ず期限に立ち退くという「定期借家権」が定められていないのです。(なお自民党は99年中の施行を目途に議員立法での定期借家権導入を目指しています。)

この心配はこのように定期借地権をはさめば解決です。最低限でも借地契約満了時には借家人はいなくなります。実質的「定期借家権」です。

普通の地主さんでも・・・


この方法は一般の地主さんの土地活用にもつかえます。

まず地主さんが経営する会社を用意しましょう。地主さんはその会社に対して(一般又は事業用の)定期借地契約で土地を貸します。その上でその会社が建物を建てて建物を貸しましょう。借地契約が期間満了すれば、借家はすべて立ち退かざるを得ません。

建物がすべて空きになれば、建物を全面的に大規模リフォームすることができます。建物躯体が丈夫なビル等なら新築同様のリフォームで高賃料で賃貸可能です。もちろん、建物を取り壊して別の活用をすることも可能です。

税金面でもメリットが


家賃は会社に入りますから、地主さんの家族等を役員にすれば、所得の分散を計ることもできます。土地の評価額も更地に比べ8割になります。

更に欲を言えば、相続後に8割の評価額で国に物納でとってもらい、会社は定期借地権者のままで国に地代だけを払って土地を利用し、期間満了までは建物の家賃をもらい続ける、というのが最高なのですが。(現在はケースバイケース。何ともはっきりしていません。)

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