3年期限の譲渡税非課税枠




3年間が期限の譲渡税非課税枠を半永久的に延長する方法



バードレポート1997年11月24日 第185号

相続税の申告期限から3年内に土地を売れば譲渡税がかからないことがあります。相続土地を売却した場合にはその期間内なら譲渡税非課税枠があるからです。土地に対して課税された相続税額が、譲渡税の非課税枠になるのです。

相続財産がすべて土地で、相続税1億円を払った場合には1億円が譲渡税非課税枠です。売却益が1億円までなら譲渡税はゼロです。そして、その期限は相続税の申告期限から3年内に限られています。 (制度の内容・具体的な期限等は、

バードレポート181号を参照下さい。)

例えば平成6年6月10日に亡くなった方の相続税の申告期限は平成7年2月10日でした。(当時の申告期限は死亡後8ケ月、現在は10ケ月)これから3年内というと、非課税枠の期限日は平成10年2月10日です。平成6年6月10日に亡くなった方の相続人で、土地を相続して相続税を1億円払った方には、「平成10年2月10日の期限日までならば、譲渡税非課税枠が1億円ありますよ。」とアドバイスできます。

一日でも過ぎればダメ


注意すべきは、その期限日を1日でも経過すると、この非課税枠は消滅します。そうすると次のご質問がきます。

「その期限日までに土地を売ることはないのですけれども、将来的には売却予定です。将来の売却時までその非課税枠を残しておくことはできませんか。」

答えは、「1日でも過ぎればダメです。しかし、何とかしましょう。」です。

自分の会社に売りましょう


さて、どうしましょうか。

土地所有者に同族会社等の受け皿会社を用意してもらいます。その会社に対し非課税の期限日までに売却するのです。土地所有者である個人がその会社に先祖代々の土地を時価の1億円で売ります。非課税枠が1億円ならば譲渡税はかかりません。外部に売ったのではなく、自分の会社に売却しただけですから、土地の名義が個人から法人へ移りますが、実態に大差はありません。

ただし、土地の購入原価が大きく変ってきます。個人が持ったままならば先祖代々の土地の購入原価はほとんどゼロでしょうから、1億円で将来売却したならば1億円のほとんど全額が売却益として譲渡税課税対象です。

ところが法人に売却しておけば事態は一変します。将来の売却は、個人ではなく法人が売却することになります。個人にとっては先祖代々の土地であっても、この法人にとっては1億円で買った土地です。購入原価は1億円です。1億円で買った土地ですから将来1億円で売却したとしても、売却益はゼロ。利益がなければ税金は当然にゼロです。


非課税期限内に、個人から法人に対して、土地を1億円で売却しましょう。そうすれば土地の購入原価がゼロから1億円に引き上げられます。

個人には非課税枠1億円がありますから法人への売却では譲渡税もかかりません。そして購入原価が1億円に引き上げられましたから、期限日を経過して1億円で売却しても売却益はでませんから、税金はかかりません。

半永久的な期限延長法


こうして会社への売却により、非課税枠を半永久的に延長することが可能になります。

登録免許税・不動産取得税・法人の維持管理費その他の経費にはご注意下さい。そして売却代金の動きに注意下さい。また土地を同族法人に売却して、不動産賃貸経営の法人化を計ろうとすると譲渡税課税がネックになります。その解決のチャンスともなります。


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