容積率売買と定期借家権  




今年のテーマは「容積率売買」そして「定期借家権」 



バードレポート1998年1月5日 第190号

今年は不動産についてのふたつの大改正があります。

定期借家権


ひとつは「借地借家法改正」。目的は定期借家制度の創設です。(バードレポート97.11.3.号参照)

法曹界等を中心に反対意見も多いようですが、昨年11月の政府緊急景気対策の柱のひとつになっています。緊急景気対策全体の経済拡大効果60兆円の内で、この定期借家権の導入による効果がなんと16兆円を占めています。社会制度上の是非はともかく、反対意見を抑えてでも、自民党は法改正をせざるを得ないでしょう。議員立法で3月に国会通過見込みです。

定期借地権導入に法務省は6年をかけました。定期借家権はわずか半年で仕上げます。当事者が合意する限りは、家屋の広さ、家賃水準、地域、最低契約期間に関する制約を設けず、居住用・業務用といった区別もせずに、借家契約終了時に必ず貸主に返還する(すなわち正当事由除外)ことを認めるという、かなり過激な内容です。

容積率売買


は「建築基準法の改正」です。その中で注目されるのは、容積率売買制度の導入です。連続している複数敷地については、所有権や権利関係にかかわらず、その複数敷地を一体として、容積率を適用し、前面道路幅員による容積率制限を適用することになります。つまり、お隣との間で容積率を融通・移転・売買をすることができるのです。これは超ビッグビジネスになります。前述の景気対策の最大の柱は、都心商業地の容積率緩和です。容積率を最大1300%にすることになっています。これは前記の60兆円の内のなんと20兆円を占めています。緩和されれば緩和容積率に値段をつけて売ることまでできるのではないでしょうか。

敷地整序型区画整理


 また、昨年スタートの敷地整序型土地区画整理も実質今年からでしよう。(バードレポート97.10.20.第180号参照) 地権者2-3名でわずか100坪から200坪での虫食い土地でも土地整理区画整理手法で仕上げることが可能になっています。この手法により税金はほとんどゼロになります。

組み合わせると・・・・・


 これらを組み合わせるとこんな初夢が描けます。

(1)いつまでも棚晒しだった地上げ虫食い商業地について、敷地整序型土地区画整理の手法を使う。真ん中に残っていた邪魔な虫食い部分を敷地の隅に無税で移転させ、敷地はきれいな地形に生れ変る。

(2)その敷地の隣接には老夫婦居住の木造家屋がある。売らないし、建替えもしない。そこで、余剰容積率だけを売ってもらう。老夫婦は、建物に住んだまま、大金を手にすることになる。

(3)その敷地では、老夫婦の敷地の余剰容積率までつかい、さらに容積率緩和をも受けて賃貸建物を建築する。

(4)出来上がった賃貸建物には、定期借家権でテナントを募集する。条件は10年間解約不可で、10年経過後には正当事由なしで必ず退去。

(5)この賃貸建物は確定利回りの投資商品となる。投資家、特に外国人投資家には魅力的。10年間の確定利回りが約束され、10年経過後に日本特有の「正当事由」でごたごたすることもなく、10年後には値上がり益も取れるだろうと。

(6)こうして日本の不動産が動き始め、活況を取り戻す。

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