登録免許税対策で分筆




登録免許税が半分になった---分筆後の土地の評価額



バードレポート第196号1998年2月16日

 平成6年に固定資産税評価額(以下「評価額」)は大きく引き上げられました。公示価格の7割水準とされたのです。それまで公示価格の2割程度でしたから、数倍のアップになりました。

 固定資産税の見直しのために評価額を引き上げたのですが、その引き上げが登録免許税を直撃しました。評価額を6割引きするとの軽減措置はできたものの負担は激増しました。登録免許税はトバッチリ増税となったのです。それを機に登録免許税の争いが急増しました。

分筆したら住宅地になった


 上図で、A土地とB土地はもともとは一筆の土地です。国道に面する土地で、国道側は商業地、奥は住宅地でした。評価額は1平方メートルあたり109万円です。この土地の一部分A土地が売買されました。分筆後のA土地は国道には接していません。国道に比べ狭い道路にしか接しておらず、またA土地の部分は商業地ではなく住宅地です。

 登記に際して課税される登録免許税は評価額を基準に課税されます。ところがA土地については分筆直後に売買されましたのでまだ評価額が定まっていません。土地の分筆・合筆を行うと、市役所の固定資産税担当者が現地確認に来て、翌年には新評価額を定めます。しかし分筆直後の段階ではまだ定まっていないのです。このように評価額の定まってない土地の登記にはその土地に類似した土地の評価額を基礎として、登記所の登記官が評価額を認定することになっています。

 その際の認定基準の定めでは、著しく不合理にならない限りにおいて、分筆前の土地の平方メートル当り評価額を使うというと取り扱いになっています。このA土地についても登記官は分筆前の土地の1平方メートルあたり単価109万円をもとに登録免許税を認定しました。翌年にA土地の評価額を市役所の固定資産税課が定めました。1平方メートル当り50万円です。

 109万円に対して登録免許税を支払ったのですが、本来の評価額は半分の50万円だったというのです。登録免許税は半分であるべきであり、税額の差額は200万円以上にもなります。

 A土地の購入者は国税不服審判所に対して不服審査請求を起こしました。そして、審判所は納税者の言い分を認めて、税額は半分となりました。
登録免許税について様々な問題が出ています。公道並みの通り抜け私道なのに、近傍宅地の5割もの評価額で登録免許税を課税されたケースでは、公道並みなのだからゼロ評価であるべきだと裁判で争っています。残念ながら東京地裁では納税者の負けとなりましたが。

売買金額よりも高い評価額


 土地の売買をして登記のための必要書類として固定資産税評価証明書を取り寄せると、売買金額よりも評価額の方が高いことも珍しくありません。相続税ならば税務署の路線価に従わない申告も許されていますが、登録免許税や不動産取得税の時価申告はなかなか大変なようです。


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