固定資産税精算金




固定資産税精算金≠固定資産税・・・精算金は譲渡所得課税



バードレポート第199号1998年3月9日

「常識」と「非常識」


 不動産の売買契約で1月末に引渡をしました。

 このような場合には固定資産税の11ケ月相当分を「固定資産税精算金」として買主が売主に対して支払うのが不動産業界での常識です。


 固定資産税は1月1日の所有者に課税されますから、売主が1年分(ここでは120万円とします)を納税します。

「売主は1ケ月しか所有しないのだから、1ケ月分(10万円)だけを負担すべきだ。残りの11ケ月分(110万円)は新たな所有者である買主が負担すべきだ。だから買主は売主に対して11ケ月分(110万円)を「固定資産税精算金」として支払うべき。」というのが不動産業界の常識です。

 この不動産実務での「常識」は、固定資産税の税制の立場からは「非常識」です。

 固定資産税はその不動産の1月1日の所有者に対してのみ課税される税金です。だから、たとえ1月末に売却し、1ケ月しか所有していなかったとしても、固定資産税全額の納税義務があるのです。売主と買主でその精算するとか月割り日割り計算をするなどとは税制は考えてもいません。

「精算金」の税金


 そうは言っても実務では精算をします。「精算金」への税金はどうなるのでしょうか。「精算金」は売買対価となります。売買契約書の対価が1億円で、固定資産税精算金が110万円だったとすると、譲渡所得申告での売買対価は1億110万円になります。

「固定資産税は売主買主での精算など不要の税金である。それに勝手に『精算金』などと称して買主から売主に金銭を支払ったのだ。だから、これは『固定資産税』でなく『固定資産税相当額』としての売買対価の一部である。」

 「それはひどい」とだれかが言っても思っても、国税庁はそう決めています。


 もっともこれまでは、あまりトヤカク言われなかったのも事実のようです。何百万円という大きな精算金であっても、所得税の法律や通達で明文化されていなかったこともあり、申告漏れを指摘されることは少なかったようです(各国税局で多少違うようです)。

それが近年、一部で指摘を受けているようです。

 それは消費税の通達がきっかけだったようです。建物の固定資産税精算金については売買対価として消費税を課税するという内容が通達として明文化されたのです。それをきっかけにして、消費税だけでなく譲渡所得もチェックされるようになったようです。

これからは注意が必要ではないでしょうか。土地売却時の資金計画で譲渡所得税の計算は避けて通れません。税額が大きく違うこともあります。

必要経費にならない


 売却側ばかりでなく購入側でも注意が必要です。

 固定資産税精算金は『固定資産税』ではなく『固定資産税相当額の売買対価』です。『固定資産税』は租税公課として必要経費にもなりますが、売買対価はダメです。必要経費にはなりようもなく、土地又は建物の取得原価にしかなりません。

・・・・・・・・・・・・

国民健康保険料は注意


 国民健康保険料は所得に連動して増えていきます。所得税と違って上限額が定まっていますが、それでも多額の譲渡所得の生じた年の翌年には高額の国民健康保険料で目の玉が飛び出ます。売却時の資金計画に組み入れましょう。

 なお国民健保ではないサラリーマンの健康保険料は譲渡所得とはリンクしませんので、心配はいりません。

ご注意

固定資産税1年分を、1月分から12月分として精算を行う地域と4月分から3月分として行う地域とがあります。上記は1月分から12月分として行っていますが、いづれでも考え方は同じです。固定資産税1年分を、1月分から12月分として精算を行う地域と4月分から3月分として行う地域とがあります。上記は1月分から12月分として行っていますが、いづれでも考え方は同じです。


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