競売物件に銀行融資




競売物件に銀行融資がつく…競売とローンとでマイホーム



バードレポート第209号1998年5月25日

 不良債権処理が進むに従って、競売の件数は膨大に膨れ上がりました。裁判所の競売物件閲覧室にはプロではない一般の素人も目立つようなっています。しかし素人が競売に手を出すには心配事が多々あります。まず現地案内所などあるはずもなく建物の内部に入れませんから現状がわかりません。恐い占有者が居座ったりすることもあります。物件に欠陥があったとしても瑕疵担保責任がありません。

競売はローンが付かない


 そして素人の個人が競売に手を出せない大きな理由のひとつにローンの問題があります。競売物件については、ローン付けが困難だということです。競売に入札するにあたってまず最低入札価格の2割相当の入札保証金を用意しなければいけません。そして競落できた場合には、残金を一括で支払わなくてはいけません。裁判所サイドは全額の支払いを確認すると、登記に必要な書類を登記所に直送して所有権移転登記が行われます。

 金融機関の抵当権設定登記ができるのはこの後です。金融機関にしてみれば、残金について融資してもその支払いから登記完了までの間についてその物件に抵当権を設定できません。別の担保がない限り、この間の融資実行は困難であり、自己資金が必要なことになります。

 個人がマイホームを競売で買おうとしてもローンが付かないのです。

流動化トータルプラン


 制度が大きく変わろうとしています。自民党は「土地・債権流動化トータルプラン」において、「開かれた明るい競売市場の形成と競売手続の迅速・円滑化」のために、落札者が競落不動産を担保に融資を受けられるようにする旨を定めました。秋の臨時国会で議員立法による民事執行法改正を行い98年度内の施行を目指しています。

 政府・自民党が検討しているのは、落札者が銀行融資の利用を希望する場合、裁判所が優先的に銀行の抵当権を設定する仕組みです。

 裁判所が法務局に郵送している登記の嘱託書について、銀行の代理人の司法書士や弁護士に手渡すこととして、銀行側が所有権の移転登記と抵当権設定を同時にできるようにします。このやり方なら、落札者は競売物件を担保に銀行融資を受けられるようになります。(日本経済新聞98.5.13.より)

 この方法は既に横浜地裁で試行されており実績ある方法です。素人には不安ばかりの競売ですが、安く買えるのは魅力です。そんな素人からの依頼を受けて、物件調査・入札・立ち退きまでトータルに請け負い代行する不動産ビジネスが急拡大しているようです。しかし融資付けは大きなネックだったようです。これが変わればマーケットは一気に広がります。

引渡命令の範囲拡大


 占有者への立退交渉は大変なものです。ところが不動産競売なら、一定の場合には裁判所が「引渡命令」を出してくれます。それにより強制的な立退きが可能になります。

 平成8年の民事執行法改正で、是非はともかく、引渡命令のでる範囲が拡大されました。平成8年の改正までは、元の所有者から以前よりタダで借りている者(使用借権者)等に対しては引渡命令を出せなかったのですが、可能になりました。

 不良債権処理を進めるために、競売制度はどんどん買いやすい制度になってきています。

いずれインターネット


 現在の競売物件資料は裁判所でしか閲覧できません。物件ファイルは1物件につき1冊だけで、閲覧するだけでも大変な思いをします。いずれはインターネットで閲覧し、いい物件があった場合には、専門家に競落手続きを依頼するという時代がやってくるのでしょう。


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