優良田園住宅建設促進法




市街化調整区域に家が建つ……優良田園住宅建設促進法



バードレポート第210号1998年6月1日

「田園居住夢創造」


 これは自民党の議員立法で4月17日に成立した「優良田園住宅建設促進法」のキャッチフレーズです。

 「自然に恵まれたゆとりとうるおいのある田園住宅の建設を促進し、国民の住宅に対する夢を限りなく実現する」ための法律だとしています。

 田園住宅の多様なパターンを自民党は次の様に示しています。

(1)「悠々自適・晴耕雨読」タイプ、(2)「ウィークデイ:都市・ウィークエンド:田園」タイプ、(3)「田園から都市の職場へ」タイプ、(4)「余暇は自然の懐へ」タイプ、(5)「帰りなんいいざ兎追いし故郷」タイプ。

市街化調整区域に家が建つ


 この法律によりどう変わるのでしょうか。

 「市街化調整区域に家が建つ」ことになります。

 自民党によれば、「農山村地域、都市の近郊その他の良好な自然的環境を形成している地域に所在する一戸建ての住宅で、3階以下、敷地面積300平方メートル以上、建ぺい率30%以下、容積率50%以下の要件に該当するもの」を優良田園住宅と定義します。 そしてこれから各市町村が何らかの基準(開発指導要綱のようなものか?)を定め、それに従って調整区域の住宅建設を認めていくことになるようです。
「どの市街化調整区域のどこの地区で建設を認めるか」「どのような開発を認めるのか」を定めることになります。

農地法の4条5条も改正済


 「優良田園住宅建設促進法」そのものは具体的な定めがない法律です。しかしこの法律を軸にして各種法律の改正がなされ、「調整区域に家が建つ」ことになりそうです。5月8日には農地法が改正されました。農地転用についての4条と5条の改正です。

 <農地転用許可は原則禁止とする。しかしながら市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内のある一定の農地や、これら区域に隣接する区域その他市街化が見込まれる区域内にある一定の農地については、市街化調整区域内であっても、原則禁止の例外とする。>…と読むことができます。


 農林省のお役人が乗り気でないことは一目瞭然です。「一定の場合には許可をする」とすればいいものを、「農転許可は原則禁止とするが、一部例外とする」という言い回しの法律です。自民党にやれと言われた農林省が、いやいや改正したようです。

 税制では、この「優良田園住宅建設促進法」を先取りして、セカンドハウスについての不動産取得税・固定資産税を減免するとの税制改正済みです。住宅金融公庫融資についてもこの資金貸付につき適切な配慮がなされることになります。

いつから始まるか?


 それは、各市町村がどのような動きをするのかにかかってきそうです。どう基準を定め、どう運用するかが問題となります。さて、どのくらいの期間がかかるのでしようか。

 昨年6月の都市計画法改正で、容積率400%の「高層住居誘導地区」を各自治体は指定できるようになりましたが、その動きは亀のようにゆっくりです。調整区域に住宅建設を認めることは、農林省同様に市町村のお役人も望むはずはなく、動きが亀になるのも当然です。市街化調整区域への住宅建設が直ちに始まることはなさそうです。しかし、数年のうちに着実に進むことになるでしよう。早めに取り組みましょう。

 景気対策を掲げた自民党が亀の尻をビシバシ叩けば、意外に早く進むかもしれませんし…。いずれにせよ都市近郊でこの対象となりそうな土地は大化けする可能性があります。

定期借地しかない


 期待される政策効果は年間10万戸の住宅建設とされています。そして自民党のいうとおり、敷地面積300平方メートル以上ともなれば、価格面から考えると、定期借地権の独壇場となりそうです。

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