重要事項説明書とデューディリ




有料の「重要事項説明書」…「デューディリ」



バードレポート第213号1998年6月22日

「デューディリ」


 外資による日本不動産買いが目立つようになりました。そして、「デューディリジェンス」略して通称「デューディリ」という言葉もよく聞かれるようになっています。

 ずっと以前から「企業買収」の際の事前調査を「デューディリ」と日本でも呼んでいました。それは企業買収につき隠れた負債がないかなど買収対象企業の実態を監査することです。

 最近よく聞く「デューディリ」は、その不動産版です。不動産を購入する際のアメリカ型の事前調査が「デューディリ」です。この言葉は急速に一般化しつつあります。

 これまでの日本語でも同様の意味の言葉があります。それは「重要事項説明」略して通称「重説(じゅうせつ)」です。不動産仲介をするにあたり宅建業法で義務付けられている不動産についての調査内容の説明です。

 「重説」は「デューディリ」とどこが違うのでしょうか。まず「重説」は不動産仲介業務のおまけの位置付けです。仲介料をもらうためには「重説」をしなくてはいけないのです。「デューディリ」はそれ自体が商品です。買主が不動産を購入するにあたって、間違いや問題が無いことを確認するためにわざわざお金を払って調査を依頼するのです

 そして「重説」は数ページのペラペラの内容であり、「デューディリ」は分厚いのが普通です。内容の広さと深さとに差があるのです。「デューディリ」とは分厚くて有料の「重説」のことです。

 「いい物件を紹介してくれれば、どんな不動産仲介会社に頼んでもかまわない。しかしその物件の調査だけは、自ら金を払って信頼のできる先に頼む。仲介会社の中途半端な説明なんかは信じない。」というのが「デューディリ」であり、それが自己責任社会でのグローバルスタンダードのようです。

 三井不動産さんは「三井不動産投資顧問(株)」なる子会社をつくりました。その事業の柱に「デューディリ」があるようです。三井さんは「仲介は当社以外の仲介会社にお頼みになっても結構です。当社では信頼できる分厚い重要事項説明書(すなわちデューディリ)を有料で作成致します。」と言い、顧客は「仲介は他に頼むとしても、重要事項説明(すなわちデューディリ)については別に金を払ってでも信頼できる三井さんに頼もうか」とでも言うのでしょうか。

買主の心配事は


 投資用・自宅用であれ、新築・中古を問わず物件を購入に際し、厚い設計図書を詳細にチェックすることは少ないでしょう。

 しかし買主としては手抜き工事がなかったか心配なはずです。エックス線で壁の中までチェックしたいくらいです。受水槽や配管や外壁タイルの実態だって知りたいはずです。建材に有害なアスベストが大量に含まれていれば将来の粉塵公害の原因となり賠償の恐れすらあります。また、投資用での将来的収支計画や市場動向は心配不要か、悪質な入居者はいないか、法的問題はないか。心配は尽きません。これら調査は一般には困難で、個別に建築士・会計士・弁護士等に頼むしかありません。

 しかし考えてみればこれまでが不思議なのです。大きな金額の投資や買い物であるにもかかわらず、これら調査もなく、ペラペラの重要事項説明書だけで調査を済ませているのですから。買主の立場と負担でこれらを心配な点を調査するのが「デューディリ」です。

日本での「デューディリ」


 「デューディリ」と聞くと特別なことと聞こえますが、それは本来は当たり前のことなのでしょう。これまではなかったことがおかしいのです。日本人間の不動産取引においても、外資の取引を見習っての、この「デューディリ」の考え方が大きな影響を及ぼしていくのではないでしょうか。


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