不良不動産を価値アップ




不良不動産を価値アップさせ公開するビジネス…REIT



バードレポート第217号1998年7月27日

 下図はアメリカのあるREIT(RealEstateInvestmentTust「リート」・不動産投資信託)の市場での値動きチャートです。

 この日の終値は45ドル3/4で昨日よりも1/4ドル下落し、出来高は64200口ということです。この投資信託は不動産です。このような日々激しい値動きは株式なら当然としても、日本の不動産は経験していません。

日本での証券化・小口不動産


 10年前に小口不動産ブームが起こりました。たっぷり利益を乗せたビルの共有持分を1口1億円として販売したのです。10年後一括売却というものも多く、売却時期を迎えます。一体幾らで売れるのでしょうか。当時の1〜2割でしょうか。「絶対大丈夫」と営業した大手発売元では信用上から実勢価格無視の高値買取もあるようですし、発売元倒産で売却できず実質的紙きれ化もあるようです。

 小口不動産は、売ろうにも自由に売れず、時価も不明、投資の判断指標もありませんでした。日本では不動産はそういうものと思っていましたから、誰も不思議とも思わず、この小口不動産が飛ぶように売れたのです。

アメリカのREIT


 今の日本ではあらためて不動産証券化を目指しています。お手本はアメリカのREITです。不動産を細かくバラして投資家に販売するのは小口不動産と同じですが、内容は天と地です。市場で毎日値段がつきます。売りたい時には市場で自由に売買ができます。

 このアメリカ流がそっくり日本に入ってくるかは不明ですが、いずれ証券会社窓口で証券化不動産の売買がされるのでしょう。

証券化で起こること


 不動産証券化で起こることは、不動産賃貸管理会社の競争です。共益費負担を下げ、エントランスをきれいにしテナントに喜んでもらい、経費を下げて賃料アップができれば市場でのREITの値段は上がります。逆に値段を下げた管理会社は即刻クビです。結果的には証券化されない不動産まで巻き込んでの管理会社間の大競争です。REITの新規公開そのものもビッグビジネスです。

 市場で新規公開されるREITの時価総額は、不動産価格そのものよりも数割高くなるそうです。不動産を証券化して公開すれば、創業者利潤?を得ることができるのです。管理の悪いビルを安く仕入れ、賃料・入居率をアップさせ、証券化し、利益を得るという不動産ビジネスも行われています。<図・・チャート図>エクイティ・レジデンシャル・プロパティ・トラストEquityResidentialPropertyTrust

ハゲタカファンドとして有名なサミュエル・ゼル氏が証券化したREITで、全米500以上の賃貸マンション・アパートが証券化されています。このチャートはインターネット上での売買を行う米国証券会社のホームページで公開されたものです。
チャート図は当分の間工事中です


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