街並み誘導型地区計画




「街並み誘導型地区計画」で容積率緩和…「銀座」建替促進策



バードレポート第223号1998年9月14日

銀座は建替え不能


 東京の「銀座」では建物の老朽化が進んでいます。建物の多くが昭和39年の容積率制度導入前のものであり、現行法で建替えを行うと床面積が狭くなってしまうからです。

 建替え促進のための新制度による容積率割増が検討されており、年内には都市計画決定される見込みです。全国の商業地の建替え推進のモデルケースとなっていくでしょう。

 新制度は「機能更新型高度利用地区」と「街並み誘導型地区計画」との併用です。

 「機能更新型高度利用地区」を使い、建物床面積の過半の用途を店舗飲食などに限る等の制約を条件として、敷地前面の歩道等幅の幅員の広狭を基準として最大300%の容積率を割増を行います。

 銀座のメインストリートは容積率が800%なので、1100%になります。これまでの1.37倍になります。更に「街並み誘導型地区計画」により、前面道路幅による容積率規制を無くし、いわゆる斜線制限の適用も適用除外します。

 銀座商店街の多くは本来の容積率は700%です。しかし、前面道路幅が8mでは、8mに0.6を乗じた480%が実際の容積率となってしまいます。また、道路斜線と隣地斜線の制限により、建物を建てようと思っても、建物の上層階は階段状にセットバックすることになり、せっかくの容積率も使い切れず、建替えが困難になっています。前面道路幅の容積率制限と斜線制限とをなくすことで、建替えを進ませようとしています。容積率が480%から700%に跳ね上がれば、従前比で何と1.46倍にもなります。

その街らしさへの誘導


 銀座三越の裏手に、大手製紙会社の立派な本社事務所ビルができました。緑豊かな広い公開空地をたくさんとっています。銀座のように個性的店舗がきっちりと隙間なく並び、人々が街並みを楽しみながら回遊するところに、こんな公開空地の事務所ビルは場違いだし街並みを壊してる…との声もあります。

 行政サイドでは、銀座の街並みを保つために、容積率割増には建物1階を店舗飲食に限定する等の制約をし、更に建物全床面積中での事務所用途の割合を制限しようとしています。また前面道路から数十センチのセットバックは義務付けるものの、それ以上を勝手にセットバックしてもそれに対し容積率割増はしません。やたらセットバックされて変な空地を残されても困るのです。こうして銀座では事務所ビルを排除します。

 これらを通して、銀座の商業的なにぎわいと風格を再生しようとしているようです。

不動産錬金術


 容積率が1.46倍になるということは、その土地の価値が1.46倍にもなることです。これまで床面積1000坪の建物しか建たなかったのが、1460坪の建物が建つのですから。容積率割増は錬金術なのです。地主さんの財産価値が行政のお蔭で突然に増加するのです。建築基準法の改正で「連担建築物設計制度(

バードレポート193号参照)」が創設されました。


 これは隣接する敷地をひとつの敷地とみなして容積率等を計算するものです。隣接敷地が容積率を残していれば、その容積率が使えることとなり、実質的な「容積率の売買」になります。

 せっかく割増されてもその容積率を使う目処がない銀座の地主さんは、割増してもらった容積率を、お隣に売ってしまうことができるかもしれません。いやはや、制度が絡み合って、なんとも複雑な状況になりそうです。

全国の旧市街の建替促進に


 「街並み誘導型地区計画」は95年創設の制度で、住宅地を含め旧市街地の再生に多用され始めています。「機能更新型高度利用地区」は昨年末創設の、元々は緊急経済対策の制度です。


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