三井家大邸宅の相続物納




三井家大邸宅の相続・物納・入札・分譲---由緒ある土地の行方



バードレポート第224号1998年9月21日

三井家の相続


 三井財閥の三井宗家第11代当主、三井八郎右衛門高公氏が亡くなったのは平成4年です。麻布税務署の裏手、東京都港区西麻布にある由緒ある1200坪の三井家邸宅はデフレ経済のうねりに巻き込まれていきます。

 三井家の相続財産の主なものはこの邸宅の敷地です。亡くなった当主は三井不動産名誉相談役。当然に一流のプロがバックに付いて対策を練ったのでしょう。家督は当時大学生の孫が継ぎました。養子縁組による相続税一段抜きとなります。

 相続税申告にあたって路線価に従わずに、時価による申告をしています。もっともその後に国税当局から「路線価で評価すべき」と指摘され修正申告をしていますが。(読売H7.8.18)

 当初の相続財産は160億円で、相続税は100億円。この100億円の相続税をどうやって払うかに焦点は絞られます。いくら三井家とはいえ100億円もの現金を調達するのは困難です。売却も検討したでしょうが、当時は地価下落の最中です。三井家の選択は物納しかありませんでした。三井グループとしても、いかに三井家のためとは言え、値下り不動産を高く買い取ることはできません。

 平成4年の前面路線価は坪1190万円でした。そして平成6年に物納が完了します。この平成6年の路線価は坪499万円まで下落しています。路線価は半分以下に下落しても、国が収納する価格は相続時の高い価格です。

 三井家の邸宅の一部は、明治期に京都に建てた邸宅を戦後移築したもので、文化財的価値のある建物です。しかし、相続税物納の為には、建物は邪魔です。税務署からは「更地にして下さい」と言われます。この由緒ある建物は取壊しを免れ、平成6年に「江戸東京たてもの建物園」に移築され公開されています。1200坪の土地のうち1040坪が分筆され、物納されました。

物納から一般競争入札


 物納された土地は国から民間に売却されます。小さな物件は定価を定めての定価売払い、大きな土地は一般競争入札です。まるで「住宅情報」誌のような全ページカラーの立派な雑誌、その名も「国有宅地購入の応援マガジン・エール」なる雑誌を創刊し無料配布をしてまで、国は民間への売却を進めました。

 西麻布の1040坪がこの雑誌に掲載されたのは、平成8年秋号でした。「六本木駅徒歩9分」の物件として紹介されました。1190万円だった路線価は既に坪291万円にまで下がっています。

 この年の暮に行われた一般競争入札を制したのは、「三井」ではなく「三菱」でした。三菱地所さんが坪当たり505万円で落しました。(日経H10.9.15)

 国は坪1199万円の前面路線価に基づき収納し、それを坪505万円で売却したことになります。

 三井家は物納できなかったなら、相続税納税困難により破産に瀕していたでしょう。ちなみに平成10年の路線価は坪261万円にまで下落しています。

 さて三菱地所さんはこの土地でマンション分譲を始めます。1億円から4億円代までの「億ション」51戸です。

 由緒ある土地は、相続・物納・入札をへて、一般に分譲されるようになりました。

住友家の相続


 住友財閥の住友家第16代当主、住友吉左衛門氏が亡くなったのは平成5年でした。そして住友不動産さんの平成6年3月期の株主名簿第10位株主として大蔵大臣が登場しました。大蔵省が住友グループ入りしたわけではありません。

 住友家も相続税を現金で納税できずに、代々所有の住友不動産株725万株(持ち株比率1.8%)を株価下落にともない物納したのです。(日経H6.6.21)

 デフレ経済下の相続はたとえ「三井」・「住友」であっても、つらく大変なものなのです。

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