処分価格は収益還元価格




不良債権担保不動産の処分価格は収益還元価格へ



バードレポート第227号1998年10月12日

比準価格と収益還元価格


 国土庁は公示価格を毎年公表します。これを基準に路線価や固定資産税評価額が定まり、不動産鑑定評価の際にも必ず参考にされます。ある土地の鑑定にあたり、この公示価格等に比較し評価された価格を「比準価格」といいます。基本的には、その土地上の建物に状態に関係なく評価されますから、好収益の大型ビル敷地も、その隣接の老朽アパート敷地も同じ価格になります。

 しかし、その土地の収益力から土地を評価すべきという「収益還元価格」が重視されるようになりました。この考え方では好収益大型ビル敷地と老朽アパート敷地とでは、たとえ隣接地でも価格に大きな差が出ます。

 一般論で言えば、収益還元価格は比準価格より低くなります。日経産業新聞98.10.5号では主に首都圏20ケ所の両者比較をしています。そのうち16ケ所で収益還元価格は公示価格未満です。ちなみに東京の西池袋1丁目は公示価格坪1500万円に対して収益還元ではわずか500万円です。週刊ダイヤモンド98.6.6号も両者比較の大特集をしています。

地価公示制度を無視


 不良債権処理を進めることを目的に、国土庁と鑑定協会とは、債務不履行状態の不良債権担保不動産の鑑定評価について収益還元価格を原則とすることに決めました。「地価公示を無視してもかまわない」と言い始めたのです。まさに大変革です。

 また、虫食い状態であれば隣地等との一体開発を考えずに評価し、その土地が生む収益が保有コスト以下なら「投資価値なし」とせよとあります。すなわち「価格ゼロ」として土地評価をしろということです。
<固定資産税評価や相続税評価はどうなってしまうのでしょうか?>

 アメリカでは1980年代の不動産への過大融資による金融機関破綻に際しRTC(整理信託公社)がその債権等を引き継いでその処理を行いました。日本での中坊さんの住宅金融債権管理機構のようなものです。RTCでは債権や不動産につき評価基準を定めました。それは一定の還元率を定めて収益還元手法により評価するのです。そしてこの評価額を基準にし不良債権処理を一気に進めました。

還元率はどうなるか


 家賃収入が1億円とします。還元利回り5%で割り引けば不動産価格は20億円(20億円×5%=1億円)になります。しかし還元利回り10%なら10億円(10億円×10%=1億円)です。還元利回りや諸経費や期間見積もり次第で価格は大きく変わってしまうのです。(実際の鑑定手法は、こんなに簡単でなく、毎期純収益や将来予測売却額を見込む等複雑な手法です。)

 RTCの場合には不動産種別毎に還元率等をあらかじめ定めてしまいました。(例えば、オフィスビルの将来予測売却額の還元率は11.5%。)

 還元率が低ければ価格は高くなり買手不在で処理が進みません。処理が目的なら、還元率は高くなるでしょう。そうすれば価格は驚く程低くなり、処理は一気に進みます。一方で金融機関の損は大きく広がります。

 日経産業新聞98.10.6号によると、優良ビルに対し外資が要求する利回りは7%であり、住友不動産さんは自社ビルにつき4%を主張といいます。前述の週刊ダイヤモンドは5.5%で計算しています。現実の競売物件なら10%以上の物件も多いようです。利回りが4%と10%とでは不動産価格は2.5倍も違ってしまいます。

金融機関との交渉手段


 不良債権処理が目的ですから還元利回りは10%程度もしくはそれ以上になるのではないでしょうか。そうすれば価格は随分低くなり、処理は急進します。

 公的資金投入問題もあり現状での金融機関との任意売却交渉は苦労が多いようですが、この鑑定方法が認知されれば様々な手法での交渉や整理処理が大きく進むのではないでしょうか。

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