日本の大型ビルの米国内売却




日本の大型ビルがアメリカで売りさばかれた方法



バードレポート第228号1998年10月19日

 東京都心のあるビルが売りに出されました。日本で売りに出されたのではなく、ニューヨークで売り出されたのです。それは日本流のやり方ではなく、あちら流のやり方でした。数十億円の立派なビルです。あちら流での大型投資用物件の売り方を見てみましょうか。
 まず一枚ものの簡単な物件資料を作ります。日本の「マイソク(紙一枚の物件資料)」のようです。ただ日本のと違い、立派なカラー印刷の厚紙でした。この資料にはイメージを伝えるために物件のカラー写真はのっていても、住所もビル名もありません。東京のどの区で、どんな面積(土地ではなく建物床面積)で、現況では満室なことしか分かりません。 この、あちら流「マイソク」を見込客百社にばら撒きます。「こんな物件にご興味は?」といったところでしょう。20社程が手をあげました。そしてこれらの会社に念書提出を求めます。「物件資料の内容を他に漏らしません。」ということです。なんでそんな内容の念書を取るかというと、開示される資料が実に詳細にわたるからです。物件資料は数十ページの立派な冊子です。ちなみにこのビルの仲介にあたり調査費印刷費等に日本円で200万円ほどをかけています。 ここではじめて住所・ビル名等が公開されます。そればかりか、火災保険料・固定資産税・管理費用・今後5年間の収支状況等々…。後で文句を言われないよう何でも公開するようです。注目すべきは、この冊子には全テナントの賃貸借契約の内容が全て公開されていることです。テナント名・テナント別の坪あたり賃料・管理費・賃貸坪数・契約期間・保証金。テナントにより賃料単価が倍以上違います。高い賃料を払っているテナントがこの資料を見たらどうするのでしょうか。思わず心配になってしまいます。

 あちら流の賃貸は「長期で賃料確定で中途解約不可」なので、「仕方がない」で済むかもしれません。しかし、日本の慣行は「2年の短期契約」で「半年前予告で解約」、法的には「家賃減額請求」までできますから。


 日本でもSPC法関連で賃貸借契約の情報開示が問題になっています。日本の現状が「中途解約不可の定期借家」でない以上、大きな問題となるでしょう。 そしてこのビルについては、購入希望者に対しての物件ツアーが行われました。多くの外人がウロついても不審がられないように休日が選ばれたようです。 入札期日は事前に定められており、数週間の検討期間を経て、入札が行われます。この入札によって買主が決まります。もっとも買主の信用や資金調達力を勘案し、最初の入札者からベスト3程度を選んで再度入札をするといった、2段階入札もあるようです。

 この最終入札はフェアーです。単純に最高値で落した人のものになります。日本では外国人投資家向けに入札をしたにもかかわらず、その最高入札価格のちょっと上で別の身内の会社に売るということもあったとかで、ひんしゅくを買っています。このあとで仮契約を終えて、買主サイドの自己責任での物件調査(デューディリ)となります。そして本契約です。
 ここ数週間で外資の日本買いは急減しているようです。日本買いに進出した外資の多くが撤収となるかもしれません。一部アジア資金は元気なようですが。

 アメリカでは金融機関が急速に腰くだけとなり、約束したはずの融資もままならないようです。不動産投資信託の破綻も生じたようですし、商業用抵当担保証券(不動産証券化商品の一種)による日系証券会社の巨額損失も報道されています。

 それにしても逃げ足の速さには驚くべきものがあります。

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