土地売却で借金整理




土地売却で借金整理…譲渡税ゼロで土地を売却する方法



バードレポート第231号 1998年11月9日

 金融機関も生き残り競争。公的資金投入もあってか、返済が滞った債務者に対する対応はいよいよ厳しいものがあります。「お願いだから借りて下さい。」と頭を下げた融資担当者は転勤でいません。だから過去の経緯も忘れて「返せないなら売却しろ。」と言われます。

 借金返済してお金が残らなくても、譲渡税はゼロにはなりません。たとえ「競売」だって税務上は譲渡であり「譲渡所得」の課税対象です。扱いは通常の売却と何ら変わりません。

 個人が土地を売却するにあたって、特別控除・交換・買換・相続後・等以外で税金をゼロにする方法は、「任意売却」でも「競売」であっても次の3つです。

(1)損益通算・繰越控除


 売却益1億円の不動産と売却損1億円の不動産を同年中に売却すれば足し算・引き算の損益通算となり所得ゼロで譲渡税がかからなくなります。青色申告なら、損益通算後に残る売却損も翌年以降3年間は繰り越して使えます。(居住用不動産の売却損の繰越は別の取扱いで、借金による買換等条件があります。バードレポート211号参照)

 売却損が生じることが予想される場合で、あらかじめ青色にできるのであれば、たとえ損が残った場合でも繰り越せることになります。青色申告の届出期限はその年の3月15日です。地主さんが、借金で不動産を購入し、返済不能になってしまったケースなどはうまく適用することができます。購入不動産は値下がりして売却損が生じます。そして借金を返済のために先祖代々の土地を売却します。こちらは売却益が生じますから。

(2)保証債務履行のための譲渡


 他人の借金の保証人になってしまい、その債務者が借金を返せなくなったので、保証人として土地を売却してまで借金清算をした場合には譲渡税をゼロにしようという制度です。

 親族や自分の会社に対して保証人になったり担保提供(物上保証)することも多いでしょう。会社が借入をするには、代表者は連帯保証人になるのが普通です。個人の土地に担保をつけることも多いでしょう。会社がバブル清算や事業整理をせざるを得ない場合はまずこの特例の適用を考えます。

 会社への保証債務履行のために個人が土地を売却し、会社は倒産し会社から資金回収は不能となれば、その回収不能額相当分の売却は無かったものとされ譲渡税はかかりません。


 会社へ保証したときにすでに会社が返済不能の状況であればダメ、売却代金を会社に貸し付けて会社が返済すると「保証債務履行」にはならずにダメです。 

 このように適用のための条件は極めて厳しいので、安易に考えないようにして下さい。

(3)資力喪失しての譲渡


 事業破綻やバブル清算で、破産状況に陥ってしまっているケースも増加の一途。

 資力を喪失してしまい、借金を返済する目途が全くたたなくなっており、競売などの強制執行が避けられなくなった状況で、借金の返済のために土地を売却する場合には、譲渡税はかからなくなります。競売の場合には結果的には、この特例で譲渡税がかからないことも多いでしょう。


 債務超過が著しく、債務者の信用や才能を活用しても債務弁済資金の調達ができず、近い将来においても調達することができない場合です。競売等の強制換価手続きの場合だけに限らず、条件さえ揃えば任意売却でも適用が可能です。

 また、親族のバブル清算のために、代わりに借金を返済した場合については贈与税についても特例があります。親族に代わって債務を弁済して、その親族に対して返済を免除すると本来は贈与税が課税されます。しかし、その親族が資力喪失し債務弁済困難であれば、その債務免除益に対しては贈与税については課税されません。

cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産と金融会計
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務

このレポートと同じ年分リスト
1998年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif