非住宅として固定資産税課税




非住宅用として課税される住宅用マンションへの重い税金



バードレポート第235号1998年12月14日

  住宅の敷地と事務所・店舗など非住宅の敷地とでの固定資産税は天と地ほど差があります。一住戸あたり200平方メートルまでの住宅敷地は特に優遇され、非住宅の敷地に比べわずか1/6課税です。(200平方メートル超部分は1/3です。)非住宅の店舗敷地の税額が60万円であっても、その隣の住宅の敷地は10万円ということになります。(実際には経過措置等でかなり複雑です。)

分譲マンションへの分割課税


 ややこしい問題は、分譲マンションなど区分所有建物の敷地に対する固定資産税です。

 分譲マンションの建物は住戸ごとの区分所有になっています。その住戸ごとの建物そのものは共有ではなく単独所有です。建物の固定資産税納付書がその所有者に対して郵送されるのは単独所有だから当然です。

 ところがマンション全体の敷地はマンション所有者全員の共有です。共有財産の固定資産税はひとつの財産として課税され、納付書は共有者の代表者へ郵送されるのが原則です。現実には各マンション所有者にその土地共有持分の固定資産税分だけの納付書が送られます。これは「共有者の土地持分割合と建物の専有面積割合が一致等すれば各区分建物所有者に対して土地固定資産税の分割課税を行う」という税制上の例外的便宜的取扱いなのです。

 マンション敷地はひとつの土地として固定資産税が課税されるのが原則です。そうするとその敷地が住宅用なのか非住宅用なのかもひとつの土地として判断されます。

住宅用なのに非住宅課税


 全100戸の分譲マンションがあります。便宜上各面積は同じにしましょう。全100戸が住宅として使われていれば、その敷地は完全に住宅用だから敷地の固定資産税は無条件で1/6です。

 さて100戸のうち99戸が住宅から事務所に転用しました。残り1戸だけが住宅のままです。その敷地の99%は非住宅用となってしまいました。1/6の住宅軽減はありません。

 可哀想なのは残った1戸の住宅使用の所有者です。その敷地部分はその所有者からは間違いなく住宅用です。しかし税金上ではその敷地全体をひとつの土地と見ますから、その所有者に対する敷地の固定資産税は非住宅用です。本来の住宅の場合の6倍の課税になります。

 実務的な取扱い基準は、すべての住戸(建物敷地)のうち住宅用が1/4未満だと、その建物の敷地は100%非居住用とされます。住宅用が1/4以上1/2未満だと、その敷地のうち半分は住宅用として1/6軽減し・残り半分は非住宅用とされます。

 全100戸中25戸が住宅用なら、敷地半分は住宅用とされます。しかしあと一軒が引越し、24戸になると1/4未満で100%非居住用とされ固定資産税は激増です。

 実際に住宅に使っている人はトバッチリ。「それはおかしい」といっても「法律で定まっているから仕方ない」と言われます。25戸なのか24戸なのかの判断は、通常は役所サイドからのチェックです。だから「見つかってしまった・バレていない・運がいい・悪い」も多々あります。

東京23区に限って減免開始


 事務所転用の多い東京23区は今年から全国に先駆けて特例をつくりました。上記での24戸の場合のように、区分所有建物でその住宅用部分の割合が1/4未満となり、非住宅地としての高い固定資産税がかかる場合であっても、所有者又はその親族が居住していれば、その住宅部分敷地の固定資産税を2/3減免して1/3課税にします。

 マンションの場合と同様に、ビルの一番上にオーナーが居住している場合も使えます。

 5階建ての事務所ビルの最上階での所有者が居住の場合には、住宅用の割合は1/4未満であり、そのままでは全体が非住宅用課税です。東京23区内ならば、住宅部分は1/3へ減ります。
毎年毎年、自分から申請しないといけません。

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