資金調達と処理と利回り




今年のテーマは「資金調達」と「処理」---キーワードは「利回り」



バードレポート第238号1999年1月4日

新年おめでとうございます。今年が素晴らしい一年となるようにお祈りいたします。

不動産による資金調達


  ムーディーズで投資適格とされるBaa以上の格付けの総合不動産会社は三菱地所さんと三井不動産さんだけです。 この2社以外は社債での資金調達は困難です。既発社債の市場気配利回りにしても2社は2〜3%台ですが、大手他社は4〜7%台と大差がついています。

 資金調達をどうするのでしょうか。社債債行ができないなら、物をお金にするしかありません。不動産なら単純売却かリースバックか証券化です。

 東急百貨店日本橋店は単純売却、日産自動車本社ビルはリースバック、東急不動産さん所有の賃貸物件はSPCによる証券化となりました。

  米国の証券化は「貸し渋り」から生まれました。資金調達をできなくなった会社が、やむを得ず不動産を証券化して投資家から資金調達したのです。


 投資対象としての不動産は空室も値下りもあるとてもリスキーな商品です。だから国債に比べ高利回りになるのは当然です。 住友不動産さんは自社物件について利回り4%を主張したようですが、外資の要求は7%。ギャップは埋まりません。

  不動産証券化は、不動産売却の手法に見えますが、その実際は資金調達の手法です。 社債とは「会社の信用」で投資家から直接に資金調達する方法です。不動産証券化は「不動産の信用」で投資家から直接に資金調達する方法です。 会社に信用がなく社債発行が不可でも、所有する不動産に信用があれば不動産証券化による資金調達は可能です。

  昨年末に長期金利が急騰しました。資金調達は一層困難になります。   資金調達ができない企業は、涙しながらも買手の希望する高利回り(=低価格)で、所有不動産の「たたき売り」や「たたき証券化」するしかないのです。 買手が買う金額が、売れる金額なのですから。そして、それは利回りから決まります。 金融危機と貸し渋りとが不動産証券化を育て、不動産による資金調達が進みます。キーワードは「利回り」です。

不良債権処理


  裁判所は競売物件であふれ、今年さらに勢いを増しそうです。今や競売物件は人気商品です ここでも投資物件は「利回り」が判断基準になっています。 金融制度は着実に改革が進んでいます。その金融改革には不動産の整理は不可欠です。 不動産関連の厳しい規制はあるものの、日本の不動産市場そのものは自由に価格決定できる自由な市場です。 この自由な市場において、「利回り」をキーワードに、不動産価格は一気に下落しました。

  公定地価の最後の砦だった地価公示制度もついに崩れました。昨年秋に国土庁・鑑定協会が「不良債権担保不動産については、公示地価を無視し、収益還元で鑑定していい。」と言い出したからです。 不良債権処理は進めなくてはいけません。処理できる価格で処理は進みます。 価格さえ下げれば、すなわち利回りさえ上げれば、不動産は処理ができます。

「不動産価格」とはあやふやなものですが「利回り」はしっかりした分かりやすい指標です。 長期金利は上昇し、保証協会の安定化資金という貸し渋り解消モルヒネもいずれ切れます。 競売・任意売却を問わず、不動産処理による不良債権処理は今年・来年で加速し、クライマックスを迎えそうです。 ここでも「利回り」をキーワードとして、処理が進みます。

夜明け前


明けない夜は一度もなかった。

止まない雨も一度もなかった。

夜明け前が一番暗い。

いよい よ迎える土砂降りの夜明け前。

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