キャッシュフローと時価主義




新会計制度が不動産を変える---キャッシュフロー・効率・時価主義



バードレポート第240号1999年1月18日

キャッシュフロー計算書


  1999年4月以降開始の事業年度からキャッシュフロー計算書の開示が上場企業に求められることになります。 これからは、アメリカ同様に貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー計算書が三位一体となって企業の財務内容が開示されることになります。 1999年4月開始の事業年度の決算は2000年6月頃。その頃には「キャッシュフロー」という言葉がマスコミに氾濫します。

「あの会社は利益は出ているが、キャッシュフローが危ない」といった言われ方がされます。

  たとえ不良在庫であっても在庫が増えると利益は増えます。減価償却をすると実際の支払はなくとも利益は減ります。借入の元金返済は実際の支払はあっても利益は減りません。利益と収支とが一致しないのです。

  キャッシュフローとは会計年度での現金等の収支です。お金が増えたか減ったかです。「利益」は細工もできますが、これは単純なるがゆえに細工は困難です。 不動産についての戦略も新会計制度を意識せざるを得ません。変わらざるをえないでしょう。

  賃貸ビルを1億円で買いました。家賃純収入は年600万円です。借入金利300万円・元金返済500万円・減価償却150万円。結果は次のようになります。  

<利  益> <キャシュフロー>
家賃収入 600万 600万
支払金利 ▲300万 ▲300万
元金返済  − ▲500万 
減価償却 ▲150万   −
+150万 ▲200万
  ビル購入で利益は増えますが、キャッシュフローはマイナスになります。損益計算書はプラスでもキャッシュフロー計算書が大幅マイナスなら「黒字倒産の可能性あり」として企業評価と株価は急落することになります。

ROE・ROA


  企業の評価基準は「大きさ」から「質」に移ってきています。利益の絶対額が大きくとも、効率が悪ければ評価されません。

 指標はROE(総資本利益率)やROA(総資産利益率)です。 資本や資産に対して何%の利益がだせるかです。規模がいくら大きくとも、銀行の定期預金金利より低いような利益率の会社は評価されなくて当然です。

  A社は自社ビルを取得しましたので資産が膨れています。B社は賃貸ビルなので資産はありません。 両社とも同じ利益なら、総資産利益率ではB社の方が優秀です。自社ビルにはステイタスはあっても、経営効率指標からはマイナスにもなります。


  上場企業は資産保有なしで利益を出す戦略に進まざるをえません。既存資産は証券化等で手放す方向になるでしょう。

時価主義会計


  企業会計が原価主義から時価主義へ変わります。金融商品だけでなく不動産もです。 国際会計基準には投資目的保有の不動産を時価評価する会計基準が盛り込まれます(日経98.10.8)。当面は投資目的の不動産だけですが、世界の流れは時価主義です。将来的には固定資産だって可能性があります。 これまでは土地が値下りしても、実際の売却までは「売却損」計上の必要はありませんでした。「含み損」を隠せ通せたのです。 時価主義では市場相場が値下りすれば「含み損」を「評価損」として計上することになります。 それが「世界標準」となるのです。不動産所有は企業経営上での不安定要素になります。

  ある会社が自己所有地で50年定借マンション分譲をしました。 土地は売却しませんから含み損は隠れたままです。会社にとっての地代利回りは年2%です。

 この会社は株主から預かった資金をわずか2%でしか運用しないことになります。そしてそれを50年間続けるというのです。

  世界の流れに目をつぶり、旧来の含み経営をスピードもなく続けていると「マーケット」からいずれ退場を言い渡されます。 一方、新潮流の中で新不動産ビジネスも活発になるでしょう。

cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産証券化
不良債権処理
不動産と金融会計

このレポートと同じ年分リスト
1999年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif