土地のローン控除




建売住宅は○売建住宅は×---土地部分の住宅ローン控除



バードレポート第241号1999年1月25日

なお、このレポート241号の内容は、その後の改正により変更されています。

詳しくは

バードレポート第250号に掲載しています。
  住宅ローン減税と公庫低金利とで住宅市場は活況です。

住宅ローン減税改正ポイント


 (1)期間を6年から15年に延長。(2)ローン残高上限を3000万円から5000万円へ。 (3)建物部分のローンだけが対象だったものを土地部分のローンも対象とする。 (4)建物の面積制限・築年数制限の緩和(5)最大減税額は6年間で180万円から、15年間で587.5万円へと拡大されました。(

バードレポート236号参照)

土地に対する住宅ローン


  今回の改正に大きな落とし穴があります。それは(3)の土地部分のローンの扱いです。 建売住宅・中古住宅・分譲マンションでは問題が生じません。しかし土地売買契約と建物請負契約とが別になる場合に土地部分ローンが不可となりそうです。

  土地をローンで購入してから注文住宅を建築するケースや、まず分譲地の売買契約を行いその際に一定の建物請負契約締結を条件とするいわゆる「売り建て住宅」のケースの場合は土地売買契約と建物請負契約とが別となりますので、土地部分のローンはローン控除の適用を受けるのは難しそうです。

  税制改正大綱の原文は次のようになっています。

  「適用対象となる住宅借入金等の範囲に、新築住宅又は既存住宅とともに取得をする土地等でこれらの住宅の敷地の用に供されるものの当該取得に要する資金に充てるためにこれらの住宅の取得に係る借入金等と一体として借り入れた償還期間10年以上の借入金等を加える。」

  なおここでの「住宅」とは「住宅の建物」のことです。この文章を分かりやすく言いかえると次のようになります。

注文住宅と売建住宅は不可


 「敷地を建物とともに取得する場合であって、敷地取得のための借入金であり、建物取得の借入金と一体になっている借入金については、期間10年以上のものであれば住宅ローン控除の対象にする。」

  建物土地を同時に購入し、かつローンは建物土地一体のローンでないといけないのです。

  土地をローンで購入し、後で建物請負契約をした場合については、土地部分のローンはローン控除の対象外となりそうです。それは、建物と同時での取得でなく、建物取得の借入金と一体になっていないからです。

  建売住宅・中古住宅・分譲マンションは土地建物とが一体ですから問題は生じないのです。   しかし、売建住宅や土地購入後の注文住宅での土地ローンは減税のワクの外になりそうです。 改正法の国会成立は3月末ですので、それまでに微調整される可能性を残してはいますが。

売れ残り住宅への不動産取得税

<分譲業者の建物の取得税>

  建売住宅や分譲マンションは、分譲業者が建築主です。まず分譲業者が建物の引渡を受け、更に分譲業者から最終購入者への分譲引渡がされます。税の原則ではそれぞれ段階で建物の不動産取得税が課税されます。 ただし、分譲業者が宅地建物取引業者等の場合には、6ケ月以内での最終購入者への分譲がなされれば、分譲業者への課税はされません。6ケ月経過後に売れ残っていれば課税されます。

  それが、今改正で6ケ月が1年に延長されます。 分譲業者さんにとっては朗報です。2年間限りの時限立法です。 <住宅敷地への取得税>

  住宅敷地面積が住宅床面積の2倍まで(200平方メートル限度)ならば、土地の不動産取得税がゼロになるという特例につき改正です。 土地購入後に建物新築の場合は、その間が2年以内という制限がこの特例にあります。改正でこの2年が3年に延長です。 新築の建売住宅の場合には、新築後1年以内の分譲という制限があります。(1年以上の売れ残り物件はダメということ。)

 これが、購入者本人の居住用住宅については期間制限なしとなり、購入者居住用でない場合についても2年以内へと延長です。 これも時限立法となります。

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