経済戦略会議と不動産




経済戦略会議は不動産をどう変えるのか



バードレポート第247号1999年3月8日

不稼動資産の流動化


 経済戦略会議(首相直属の諮問機関)の最終報告が2月26日に明らかにされました。

 2001年を目処に2%程度の本来の成長力を回復させるという時間目標と数値目標とを掲げ、その上で構造改革に着手することを明記しています。

  実行監視機関の創設は各省庁の反発で見送られたものの、この報告は今後の政策決定において尊重されるという位置付けとなっています。

 不良債権の実質処理促進が大きなポイントです。そこには 「個々の金融機関がバランスシート上で引当てを積むだけでは不充分である。キャッシュフローを生まない固定化した不稼動資産を第三者に売却ないしは有効活用することによって、キャッシュフローが得られる稼動資産に転換していくことが極めて重要である。」 とあります。

 この観点から多くの提言がなされています。それは不動産の証券化・流通・開発をスムーズにする方向です。当然これらの提言から実際の政策へと進むものも多いはずです。実施されれば大変革になります。これら動向を頭にいれておきましょう。

公有地・担保不動産の証券化


 当面の緊急課題として次の提言があります。自治体や共同債権買取機構等が保有する不動産、すなわち低未利用公有地や担保不動産について自治体等から新しい会社 ( 特定目的会社 ) に現物出資させようとしています。その上でこの新しい会社の出資証券を上場させようとしています。

 つまりこれら不稼動不動産について、証券化して、証券取引所で流通させ、1200兆円と言われる個人金融資産で買わせようと言うのです。

 魅力的な不動産投資商品の組成を進ませるために、特定目的会社(SPC)法を緩和したり、会社型の投資信託が不動産へ自由に投資できるようにするとの提言もされています。不動産に自由に投資する不動産投資ファンドはいずれ花開くでしょう。

開発の促進と規制緩和


 市街地再開発事業や小規模低未利用地開発のための土地区画整理事業などについて、許認可の制約をゆるめたり容積率緩和等をして開発を進めやすくしようとしています。

 改正建築基準法の連担建築物設計制度による容積率売買の制度が5月1日から開始されますが、今回の最終報告では、容積率移転制度すなわち容積率売買について更に要件緩和と利用促進を求めています。

 都市計画の線引きについて廃止または縮小を視野に入れて見直す、としています。

 都市政策の方向については「都市化抑制」だったものを「都市への集積誘導」に転換し、都市の魅力を高め、国際競争力のある都市へ再生することが重点的戦略プロジェクトとされます。

競売制度の見直し


 短期賃貸借であれば買受人が競落しても、既存の賃借人の賃貸借期間満了までは立退かなくてもいいという制度があり、競売促進の妨げになっていると言われています。そこで民法等の改正でこれを認めない抵当権の創設が提言されています。

 また、現行の競売に際しては「最低競落価格」が定められ、それ以下での競落は認められません。これについても法改正で、最低競落価格を廃止し、どれだけ安くとも競売参加者の入れた金額にゆだねようとしています。

固定資産税の引き上げ


 不動産取得税等の撤廃や建物の固定資産税軽減が提言される一方で、土地への固定資産税の引き上げが提言されています。

 土地への税負担が低いので未活用土地でも持ち続けられるのであり、税金を引き上げて、持てなくさせ、手放させ、流動化させよう、ということです。

事業用資産の買換緩和


 現行の事業用資産の買換特例は、売却額と同額以上の買換をしても、税金はゼロにはならず一部課税されます。これをゼロにするよう提言しています。  

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