市街地農地の耕作権




都市部での市街地農地の耕作権は相続税破産の危険



バードレポート第249号1999年3月22日耕作権の設定してある農地は厄介です。特に宅地並課税がされるような都市部の市街地農地では大変です。

  都市部でも小作にだされている農地は随分と残っています。

耕作権(小作人)の相続税


  宅地並課税で評価10億円の市街地農地があります。この農地を借りていた小作人Aさんが亡くなりました。

 耕作権にも相続税はかかります。東京の市街地農地の耕作権は原則では農地評価の35%とされますので3.5億円です。数千万円の相続税は避けられません。

  どうやって相続税を払いましょうか。耕作権では物納できませんので、耕作権を換金するしかありません。地主さんにお願いして離作料としてお金をもらうのです。

  離作料はどのくらいになるのでしょうか。平成元年12月22日の東京地裁判決(その後の東京高裁の判断も同じ)があります。

  東京都八王子市の事例です。小作人側では離作料は農地価格の4割から5割と主張しました。

  しかし判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」としました。

  すなわち、借地権のように、借地権割合が何割というものではなく、農業収入の何年分・何十年分という考え方なのです。

  判決によると八王子市での標準小作料算定基礎の1坪当り年間粗収入は1221円です。たとえ50年分としても坪6万円です。

 Aさんは多額の相続税の課税を受け、物納もできません。相続税評価が35%だからといって、その離作料を求めても、認められるのはわずかな金額です。

  都市部の市街地農地で広大な耕作権を持ったまま相続が起これば相続税破産です。

  市街地農地の耕作権の評価割合は各国税局により違います。

(関信越国税局:30%・東京局熊本局:35%・大阪局仙台局名古屋局金沢局福岡局:40%・高松局:50%・札幌局広島局沖縄は個別評価)

  そして、この割合が実情に則さない場合は他の方法によることも認められてはいます。

  ここでの耕作権とは農地法の保護のある耕作権であり、いわゆる「ヤミ小作」は違います。

耕作権付農地(地主)の相続税


  では、Aさんに土地を貸していた地主Bさんが亡くなると相続税はどうなるでしようか。

 土地の評価は耕作権35%分を控除した金額となり、6.5億円になります。相続税は億単位でしょう。耕作権設定のある土地の物納はなかなか困難です。


 それでは相続税を払うために土地を売ろうとしても、小作人さんがいるために簡単には売れません。

  Bさんの相続人も相続税破産の危機です。

解決策


 大都市周辺の市街地農地での耕作権は、貸す側も借りる側も相続が起こると苦労します。だから早く整理しなくてはいけません。

  普通は、お互いが合意できる離作料での清算か、土地一部を小作人さんの所有権にし、残りについて地主さんに戻すかです。

 ちなみに、耕作権についても、借地権同様に税務上の交換の特例が使えます。特例が使えれば、譲渡税は無税になります。

  例えば1000坪の耕作権付農地のうち小作人さんが300坪の所有権をとり、残り700坪を地主さんに戻すといった方法です。

  しかし、耕作権での交換特例には難関があります。「交換後土地も交換前土地と同一用途に供すること」という条件です。

  交換前の用途は「田畑」です。その後も「田畑」にしなくてはいけません。

  戻った土地700坪を地主さんが「田畑」として耕せば問題ありませんが、その700坪を「宅地」に転用すると、交換特例の適用はできません。譲渡したものとして譲渡税がかかります。

 交換特例を活用するためには農地のままでいなくてはいけないのです。

cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
相続税対策申告

このレポートと同じ年分リスト
1999年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif