売建住宅や注文住宅の敷地




売建住宅や注文住宅の敷地でも、住宅ローン控除は大丈夫に



バードレポート第250号1999年4月5日

  本当にマイホームが売れているのでしょうか。マイホームが売れているのではなく、売れているのは低金利と住宅ローン減税のような気もします。

改正住宅ローン控除での目玉のひとつに、建物ばかりでなく土地(敷地)のローンも控除対象とするという点があります。

  旧制度では、住宅ローンのうち建物価格分のローンだけが控除対象となり、土地購入価格分のローンは対象外でした。そして今回の改正で土地購入価格分のローンも対象となったのです。

  ただし具体的な範囲をどうするかでは随分ともめました。

 昨年暮の案では「建物土地を同時に購入し、かつローンは建物土地一体のローンでないといけない」となっていました。

  その通りになると建売住宅・中古住宅・マンションは問題ありませんが、いわゆる「売建住宅(建物請負契約を条件とする土地売買)」や、土地をローンで購入後の「注文住宅」についての土地購入価格分のローンは控除の枠外になってしまいます。

  そこで業界団体が建設省に要望し、建設省はその意をくんで大蔵省と折衝を行いました。

 その結果として、法律ではなく政令での取扱いを緩和し、売建住宅と土地購入後の注文住宅についても、その敷地のローンについて、ローン控除の対象とすることになりました。

売建方式の場合


次の場合にはOKになります。

(1)まず、宅建業法上の宅地建物取引業者との間での宅地分譲契約であること。

(2)そしてその宅建業者又はその宅地販売代理人との間で、宅地分譲契約締結後3ケ月以内での住宅建築請負契約を行うことが、宅地分譲契約成立のための条件となっており、その条件が成就しなければその宅地分譲契約は成立しないこと。

  注意すべきは、宅地分譲の売主が宅建業者であることです。個人地主さんの土地売買の媒介を宅建業者が行い、その売買契約に(2)同様の建築条件をつけただけでは対象となりません。

  なおこの「売建方式の場合」に該当しなくとも次の「2年以内新築の場合」に該当すれば、OKとなります。

2年以内新築の場合


次の場合にはOKになります。

(1)建物新築日前2年以内の土地取得であること

(2)その上で、土地購入ローンについての抵当権設定がその建物についてもなされること

  つまり、土地購入から2年以内に建物が完成し、抵当権に配慮すればいいのです。ほとんどの事案はこの制度で救済されるでしよう。

住都公団分譲等の場合


  地方公共団体や住都公団その他公社等の宅地分譲契約については、次の条件でOKです。

(1)分譲後一定期間内に家屋建築を義務付けているものであり、その義務が果せない場合には、宅地分譲契約解除又は買い戻しとなるもの。

入居期日の制約


  なお、改正住宅ローン控除は、平成12年末までの時限立法です。完成した建物に平成12年末まで入居しなくてはいけません。

  そして建物新築から6ケ月内入居しなくてはいけないという条件もあります。

 ローンで購入した土地について上記の条件がクリアできたとしても、入居が間に合わなければ、改正住宅ローン控除そのものが使えません。

  また、たとえ土地について上記の条件を満たしても、住宅ローン控除の恩恵を受けられるのは入居年の確定申告からです。

社内融資の金利の改定


  住宅ローン控除とは関係ありませんが、企業での社内住宅融資の金利は3%以上にすべきという規定が税法にありました。

  たとえば2.5%なら差額0.5%分は給料同様の経済的利益として所得税の課税するからです。

  公庫金利が2%代の昨今、時代遅れの規定でした。今回の税制改正で、この3%が1%に改められました。

敷地集約のためのとっても甘い「交換」特例スタートバードレポート第251号1999年4月12日



 「認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例」が施行されました。

 これは「民間都市開発の推進に関する特別措置法」に規定するに認定されれば、譲渡税をとことん安くするという制度です。

 そしてこの「民間都市開発の…法」が3月31日に国会通過し4月1日施行となり、それに関連する政省令・申請書式が公開されました。(官報・平成11年3月31日・号外特第7号7ページ以降)それが何とも甘い制度です。

特例の内容


 認定を受け、現況での低未利用地を隣接地所有の開発業者に買ってもらい、合計土地500平方メートル以上になり、そこにその開発業者が1000平方メートル以上の建物を建ててくれるのならは、この交換特例の適用ができるというものです。

 どんな特例かというと、開発事業者が用意した土地建物と交換するのであれば、(1)土地と建物との交換でも特例が認められ、(2)固定資産でない販売用資産との交換も可。(3)交換差金の制限もなし…ということになです。

 すなわち、地権者の希望する土地を開発業者に買ってもい、そこに希望する建物を開発業者に建ててもらい、その土地建物を売却土地と交換する形式をとって、それが等価であれば譲渡税がゼロになるというものです。

 この税務上の特例は「事業用地適正化計画」の認定を受けることが最大のポイントです。

 この認定を「税務署」が行うのだといろいろ厳しいことを言われそうですが(例えば同族会社はダメ等々)、認定するのは「建設省」です。建設省は事業が進むのであれば、細かいことを言わずに積極的に認定しそうです。

 これまでは、開発業者が用意した代替土地に移っても、それは開発業者の固定資産でない等として税制上の交換特例が使えず、多額の課税が生じることも多く、土地から建物への交換など税制では最初からダメでした。

認定の要件


 「事業用地適正化計画」認定要件は次のようになっています。
  1. 隣接地と併せて一団の土地として事業を行うこと
  2. 現況土地が低未利用地であること
  3. 首都圏・近畿圏・中部圏の「都市開発区域」等(かなり広い範囲です。)に該当するか、県庁所在市であるか、人口10万人以上の市であること
  4. 市街化区域内であること
  5. 事業対象土地面積が500平方メートル以上、建築物延床面積1000平方メートル以上となること
  6. おおむね整形地となること
  7. 開発業者所有地だけでは開発できないこと
  8. 道路・公園・広場・下水道・緑地その他公共施設の整備を伴うこと(法2条の要件)(どの程度の整備かは不明)
  9. その他

具体的には…


 申請では、開発建物についておおむねの位置や面積程度が定まっていればよいようで、建物図面等は不要のようです。

 また開発後の事業内容について制約がありませんので、ビルはもちろん、分譲マンション・賃貸アパート、場合によっては建売住宅でもよいようです。

 「公共施設の整備」の状況が不明ですが、類似制度の敷地整序型区画整理事業では「道路のスミ切り」程度でした。

 これまでは土地を有効に活用することに対して税制特例が定められることが多かったのですが、今回は土地の活用というより土地の統合集約に対しての税制上特例を与えようとする特例です。そのために、事業対象地での建築物の条件は「床面積1000平方メートル以上」だけというゆるいものとなっています。

 都心部の虫食い地上げ地再生に最も効果的ですが、様々な活用は可能でしょう。

 この「事業用地適正化計画」に認定された上での交換代替地取得については、登録免許税が原則税率5%のところが3%となります。不動産取得税も原則の1割引きとなります。

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